川普再掀貿易風暴，台灣製造業鏈受壓重組
自2025年川普再次就任美國總統後，立刻重啟「美國製造優先」政策主軸，並強硬對抗中國製造。此次重點不僅針對半導體、高科技，也擴及綠能、電動車供應鏈、通訊設備與自動化零組件。
其中，針對東亞製造國家（中國、越南、馬來西亞等）施加15～35%不等的新關稅稅率，使得全球供應鏈再度劇烈變動，部分海外品牌客戶轉單至台灣、墨西哥與印度等替代市場。
台灣作為區域高端製造重鎮，部分半導體與精密機械製造商受惠。然而，與中國廠區關聯緊密的傳統產業，如鞋業、紡織、低階塑膠加工等，則受到波及，訂單能見度大幅下降。
這場由白宮掀起的關稅風暴，正在深刻改變台灣工業地產的投資結構與市場需求。
工業地產出現分歧：高科技聚落需求不減，傳產區域成交冷清
中南部科技園區持續熱絡，廠房價格逆勢堅挺
受益於高科技製造持續回流，台灣中南部科學園區周邊的工業地產價格持續走高。例如：
◆台南沙崙、善化園區周邊廠房：成交單價年增約8%，持續吸引外資與半導體供應鏈投資。
◆台中精密機械園區：機械、自動化產業投資不墜，土地供不應求。
◆新竹湖口、新豐一帶廠辦：因聯發科、台積電周邊協力廠需求而供應吃緊。
這些區域廠房不僅保值能力強，部分新建案甚至出現超額認購現象，顯示資金仍對高端製造抱持信心。
傳統工業區進入冷卻期，空置率悄然上升
與此同時，台灣北部與西南沿海傳統工業區（如彰化、雲林、桃園觀音、台中梧棲）則呈現明顯退燒：
◆成交量年減超過20%
◆部分中古廠房租金回跌1%～3%
◆空置率升至9%～11%不等
主因為中低階製造商對於全球訂單充滿不確定性，並因資金緊縮而延後擴廠決策。同時，綠色轉型壓力導致老舊廠房遭遇租賃瓶頸，許多企業選擇觀望政策走向。
一名不願具名的工業地產顧問指出：
「高雄林園一帶原本有好幾筆土地準備開發，但川普政策一宣布，原本要進駐的台商直接喊停。現在連銀行評估都趨保守，廠房融資越來越難談。」
產業鏈重構加速台商布局海外，工業地產內需動能受壓
台商擴廠熱點轉向印度、墨西哥
儘管部分產業因轉單受惠，但整體來說，川普的貿易強硬派作風也加快台商「中國 +1」策略的推進，只不過這次的「+1」未必是台灣，而是印度、墨西哥、東歐地區。
根據國際商業顧問公司2025年上半年調查：
◆台灣中大型製造業中，有32%計劃擴張海外廠房
◆其中超過半數選擇墨西哥，印度其次
◆僅15%表達將於台灣擴張實體工業空間
這代表即使全球製造去中國化，回流台灣的實質需求並未如預期那麼高。高地價、高工資、用電限制與環保壓力仍是限制台灣吸納產能的關鍵問題。
廠房投資報酬率下降，投資人心態轉向保守
在景氣不明與政策風險升高的情境下，工業地產也不再是「穩賺不賠」的投資標的。2021～2023年間，因半導體熱潮與疫情供應鏈重整推升投資熱潮的工業不動產，開始面臨報酬壓縮問題。
◆台中、桃園平均廠房投資報酬率由3.8%降至3.1%
◆南科周邊則由4.2%滑落至3.6%
◆部分閒置工業土地甚至找不到承租戶
投資型買家開始轉向保守，不再追價，而是要求「有穩定租客、長租合約、低稅負地段」的物件，導致成交週期拉長。
後市展望：2025下半年將進入價穩量縮階段
展望2025年下半年，工業不動產市場走勢可能出現以下幾項趨勢：
1. 高低端分化持續擴大
高科技聚落（如竹科、中科、南科）周邊地產需求穩健，價格持平甚至微漲；反之，二線傳產工業區（如西部沿海地區）則有進一步修正壓力。
2. 政策與資金面將主導市場氣氛
◆銀行貸款政策、融資條件成為交易成敗關鍵。
◆若央行升息，可能抑制開發商擴建意願。
◆環保審核與用電配額成為企業設廠首要考量。
3. 海外設廠潮未歇，內需支撐力不足
儘管有轉單效應，但台灣整體土地開發與製造成本不利於吸納大規模投資，未來台商擴廠版圖仍將以海外為主體。
結語：風口已過，工業地產回歸理性評價
2025年的川普貿易政策猶如一場暴風，雖帶來轉單紅利，也揭開了結構性問題。台灣工業地產的價值評估與投資策略正從「追漲」走向「價值選股」思維。
高端製造園區仍具長期潛力，但全盤樂觀已不再。投資人與產業主應謹慎評估產業結構、市場走向與政策變數，才能避免高點進場、資金受困的風險。