發佈: 1 天前 點閱: 18 多重宇宙衝擊下的台灣房市：為何越打越僵？近年政府持續祭出選擇性信用管制、囤房稅2.0、限制法人購屋等一系列政策，目的在抑制炒作、降低房價。然而，市場實際反應卻與政策預期出現落差——成交量急凍，價格卻僅局部修正，形成「買氣消失、價格不跌」的詭譎現象。不動產建築專家指出，問題並不在於政策力道不足，而在於政策多半針對需求端，卻忽略供給端早已陷入結構性困境。當市場同時面臨高成本、高風險與高不確定性，即便需求被壓抑，價格也難以真正鬆動，房市因此陷入進退失據的「畸形狀態」。成本壓垮一切：「土方之亂」與缺工危機全面引爆廢土清運費暴漲三倍，工地停擺成常態近兩年營建業最具破壞力的變數，莫過於俗稱「土方之亂」的廢土清運問題。合法掩埋場不足、環保法規趨嚴，加上非法棄土取締，使得廢土去化難度驟增。自去年初至今，廢土清運費用平均暴漲三倍，部分地區甚至出現「有錢也無處可倒」的窘境，導致工地被迫停工。這不僅推高單案成本，更嚴重打亂整體開發時程，讓原本就資金吃緊的中小型建商承受極大壓力。缺工突破3萬人，「有錢無工」成新常態與此同時，營造業長期缺工問題持續惡化。統計顯示，截至2025年第三季，營建業缺工人數已突破3萬人，且短期內難以改善。高齡化、年輕勞動力不願進場，以及公共工程與科技廠房搶工，全面擠壓住宅工程資源。過去「購地後一年內開工」是常態，如今光是尋找營造廠、完成行政審查，往往就超過18個月。對於必須在期限內動工、否則面臨銀行收回融資的建商而言，無異於被迫「搶開工」，進一步拉高風險與成本。政策緊縮效應擴散：房市、車市、財政同步降溫央行第七波選擇性信用管制，被視為近年對市場影響最深的一次。房貸成數受限、第二戶以上嚴格控管，使得投資型需求快速退場，自住客也因貸款條件轉趨保守而延後進場。交易量的萎縮已反映在數據上。六都去年交易量普遍下滑約四成，財政部更公布全國稅收短徵505億元，為近五年首見。其中，房地合一稅年減23%，土地增值稅減少209億元，清楚印證不動產市場的疲弱。值得注意的是，信用緊縮的影響並未止於房市，連帶衝擊車市、內需消費與相關產業，形成連鎖降溫效應。「畸形市場」成形：科技股狂熱 vs. 不動產低迷當前台灣經濟呈現明顯分裂現象。一方面，高科技與AI產業在股市中創造驚人市值與資金動能；另一方面，傳統產業與不動產市場卻深陷低迷，與實際民生經濟嚴重脫鉤。專家形容，這是一個「多重宇宙並存」的經濟結構——資金高度集中於少數產業，卻無法有效回流支撐房市與內需。央行在通膨與金融穩定考量下，短期內仍將緊鎖資金水龍頭，市場普遍預期，房市低迷期恐延續至2027年6、7月後才可能逐步好轉。供給結構正在改變：預售退燒，成屋回歸戰場從供給面觀察，內政部國土署資料顯示，去年1至11月全台建照戶數年減11.3%，顯示建商對未來市場態度轉趨保守。然而，使照戶數卻年增1.4%，代表過去幾年推案的新成屋將陸續完工釋出。這意味著市場結構正從「預售屋一枝獨秀」，轉向「預售與成屋並行競爭」。對購屋者而言，雖然整體房價不易大跌，但產品選擇增加、議價空間相對提升，市場話語權正逐步回到買方手中。量縮價穩成主旋律，中小建商面臨淘汰賽綜合成本、通膨預期、ESG製程調整與政策不鬆綁等因素，房價缺乏全面下修的條件。今年房市大致仍將維持「量縮價穩」格局。然而，長期資金壓力與開發風險，正加速中小型建商退出市場，產業將走向「大者恆大」。雖有助於提升財務穩定度，但也可能壓縮產品多樣性，使預售市場趨於保守與同質化。資金外流海外不動產：警訊正在浮現值得警惕的是，部分原本活躍於國內房市的資金，已悄然轉往日本、馬來西亞等海外不動產市場。這不僅造成稅收流失，也削弱本地市場的內需動能，反映投資人對國內政策與前景的不確定感。若此趨勢持續，長期恐影響房市修復速度與整體經濟韌性。結語｜在迷霧中前行：房市的下一步該怎麼走？台灣房市當前的困境，並非單一政策或景氣循環所致，而是多年累積的結構性問題一次爆發。若政府僅持續以金融緊縮回應，卻未同步檢討營建成本、缺工、行政流程與融資制度，市場恐將長期陷於低度活躍的「畸形平衡」。對購屋者與投資人而言，此刻更需要的是冷靜與紀律——細察市場結構，避免追高殺低，資金配置保持彈性與風險意識。房市終將迎來轉折，但那道曙光，仍有待制度與政策的真正調整，才能照進現實。 圖片來源: 維基百科