都計案正式過關　12.72公頃農業區轉型優質住宅區

新市都市計畫區西南側、緊鄰高鐵用地的12.72公頃「附帶條件農業區」細部計畫，歷經整體規劃與地方意見整合，正式獲得臺南市都市計畫委員會審議通過，象徵該區發展邁入實質啟動階段。

所謂「附帶條件農業區」，意指在原有農業使用分區下，需完成整體開發、公共設施負擔與細部計畫擬定後，方可辦理變更及開發。此次細部計畫完成，等同解除多年土地發展限制，也為新市核心生活圈注入嶄新動能。

在整體定位上，市府考量基地緊鄰南科科學園區生活圈，不僅可支援科技產業發展所帶來的居住需求，同時也可補足新市都市計畫區內發展用地日益不足的問題。隨著市中心可建地逐步消化，新一波供給勢必成為市場關注焦點。

南科三期與先進封裝廠區　推升居住需求與房價支撐力

本案最大外部利多，來自於南部科學園區的持續擴張。鄰近的南科三期正規劃推動設置先進封裝廠區，未來可望吸引更多半導體供應鏈與高科技人才進駐。

南科長年帶動新市房市發展，從早期透天產品為主，到近年輕豪宅大樓崛起，產品型態與價格結構皆明顯升級。根據市調與實價登錄資料顯示，新市鬧區新和開發區一帶，距南科園區僅約3至5分鐘車程，新推預售大樓案單坪價格多落在40至46萬元之間，最高實登價更達47.87萬元。

在科技工程師與管理階層購屋需求支撐下，新市房價已成功站穩4字頭，顯示區域市場已從過去的價格補漲階段，轉向以產業實質需求為基礎的穩定盤整格局。

此外，除科技客層外，也有不少在地自營商與家庭客層為子女提前卡位置產，使得剛性需求結構更加多元，降低市場波動風險。

完善公共設施配置　打造兼顧防洪與宜居的生活環境

本次細部計畫的一大亮點，在於公共設施與綠地系統的完整規劃。全案開發完成後，將提供約8公頃住宅區，以及約4.5公頃公共設施用地，其中包含2.28公頃公園綠地等開放空間。

0.6公頃公園兼滯洪池　強化氣候韌性

因應極端氣候與都市防洪需求，計畫中特別規劃約0.6公頃「公園兼滯洪池用地」，將景觀休憩與防洪減災功能整合。透過滯洪設施降低瞬間強降雨對區域排水系統的衝擊，提升整體都市韌性。

這類結合生態與工程機能的設計，已成為新世代都市規劃的重要趨勢，也有助提升住宅區長期價值。

雙公園與綠帶廊道　隔離高鐵噪音

計畫另配置2處約0.5公頃公園兼兒童遊樂場用地，滿足家庭客層與親子活動需求。同時，在高鐵用地兩側劃設12米寬綠地兼道路使用空間，形成帶狀綠廊道，作為高鐵與住宅生活空間間的緩衝帶。

此外，為因應高鐵用地西側未來可能新增交通建設，亦預留一定寬度綠地，以避免直接衝擊住宅品質與建築使用機能。此種超前部署的規劃思維，有助於確保區域長期居住舒適度。

交通路網整合　在地意見納入規劃

在交通規劃方面，本案特別參採在地居民意見，確保新開發區道路系統與既有社區交通動線順暢銜接，避免形成交通孤島或車流瓶頸。

由於基地鄰近新市市中心區域，生活機能成熟，包括傳統市場、商圈、學校與醫療資源皆在短距離內可達，加上高鐵與主要幹道串聯南科與臺南市區，使區位優勢更加明顯。

便利的交通與完整生活圈，使本案不僅吸引科技族群，也適合長期自住型家庭，進一步鞏固區域房價基礎。

建地釋出漸稀缺　新市鬧區房價穩中偏強

近年新市鬧區可建地供給逐漸減少，新案推案量有限，使得市場呈現「量縮價穩」格局。尤其在南科產業持續擴張背景下，區域住宅需求具備長期支撐。

從產品定位觀察，目前主力為2至3房輕豪宅大樓，鎖定科技新貴與小家庭客群。價格帶站穩4字頭，代表市場對新市核心生活圈價值已有明確認同。

與臺南市區相比，新市仍具相對價格優勢；與其他南科周邊區域相比，又擁有更成熟生活機能與更短通勤距離，形成獨特競爭力。

未來當12.72公頃開發逐步釋出住宅供給，若整體規劃品質與公共設施如預期到位，將有助鞏固新市在南科生活圈中的核心地位。

結語

新市12.72公頃附帶條件農業區細部計畫通過，不僅是一項土地變更程序的完成，更是南科產業擴張下城市空間重組的重要里程碑。

在南科三期與先進封裝廠區帶動下，人口與就業機會持續增加，居住需求穩定成長；同時，本案透過完善公共設施、滯洪綠地與交通整合規劃，強化宜居與防災機能，為區域打造更具韌性的生活環境。

隨著鬧區建地日益稀缺、房價穩站4字頭，新市已從科技園區附屬生活區，逐步蛻變為具備自我價值與成熟機能的住宅重鎮。未來在產業與都市規劃雙引擎驅動下，新市房市發展仍將持續受到市場關注。