發佈: 1 小時前 點閱: 2 新店十四張區段徵收案是什麼？新店十四張區段徵收案正式名稱為「新店十四張（B單元）區段徵收開發案」。從都市發展角度來看，它並非只針對單一筆土地進行徵收，而是把一定範圍內的土地納入整體開發，重新規劃土地使用、道路、公園、學校及各項公共設施。新北市政府表示，本案源於新店地區交通路網改善、捷運建設及都市發展需求。隨著環狀線、安坑輕軌等重大交通建設陸續形成，十四張所在位置的土地使用價值與都市功能逐漸受到重視，因此政府希望透過區段徵收方式，改善原有土地使用較零散及公共設施不足的問題。簡單來說，十四張區段徵收的核心並不是「把土地徵收後蓋房子」這麼單純，而是希望重新建立一套完整的都市生活架構。十四張區段徵收範圍在哪裡？本案範圍位於新店區溪南地區，東側橫跨新店中正路兩側，西側以溪園路為界，南側為十四張路，北側則到復興路，開發面積約34.0321公頃。這個區位最大的特色，就是周邊交通建設密集。十四張地區鄰近捷運環狀線十四張站，也是安坑輕軌的重要交會位置，並與新店線、小碧潭支線等交通系統形成連結。因此，十四張未來的都市定位，具有相當明顯的大眾運輸導向發展，也就是常說的TOD概念。政府希望讓住宅、商業、公共設施與捷運站之間形成較緊密的關係，降低都市發展對私人汽車的依賴。為什麼政府要推動十四張區段徵收？從官方規劃來看，主要原因可以分成交通建設、都市機能與公共設施三個面向。第一是交通。十四張位於雙捷運系統交會地區，隨著捷運建設逐步成熟，周邊土地需要更完整的道路與都市空間配置。第二是都市機能。過去十四張部分區域具有農業使用及較低度開發特性，若沒有整體規劃，住宅、商業與交通系統較難有效銜接。第三則是公共設施。區段徵收後可以整體配置道路、公園、學校、停車場、社會福利等用地，改善既有都市發展可能存在的公共設施不足問題。新北市政府公布的資料顯示，本案公共設施比例約達56.84%，規劃內容包含公園、學校、道路、機關、社會福利及停車場等設施。十四張區段徵收土地如何規劃？十四張區段徵收完成後，土地並不是全部變成住宅區。整體規劃同時包含住宅、商業以及大量公共設施。根據新北市政府資料，早期規劃曾公布住宅區約10.88公頃、商業區約3.59公頃，公共設施約19.34公頃；後續計畫資料則顯示住宅區約10.4825公頃、商業區約3.9926公頃，實際細部數據應以最新公告及核定計畫內容為準。這也代表十四張開發案的重點，不只是增加住宅供給，而是希望建立完整的生活圈。住宅區與商業區住宅區是未來十四張人口導入的重要土地使用類型。隨著捷運與周邊重大建設完成，政府希望藉由住宅區形成新的居住人口，同時搭配商業區提供日常消費、餐飲、服務與就業機會。如果未來捷運站周邊的聯合開發案與十四張區段徵收區同步成熟，住宅、商業與大眾運輸之間可能形成更完整的都市節點。不過，都市發展真正能否成功，並不只是看住宅數量，而要看公共設施、商業機能、交通容量及生活品質是否同步到位。公園、學校與公共設施十四張區段徵收的重要特色之一，是大量土地被規劃為公共設施。官方資料指出，本案規劃5處公園，另有學校、停車場兼轉運站及捷運設施使用、機關等公共設施。部分公園規劃也納入老樹、過水橋、明記堂及水圳等地方文化元素，希望在都市開發之後仍保留部分十四張的歷史記憶。此外，本案還規劃約1.7公頃供社會住宅使用的土地，採「只租不售」方向，政策目的在於提供青年及有居住需求的家庭更多選擇。十四張區段徵收進度到哪裡？十四張區段徵收並非近期才出現的計畫，而是經過長時間的都市計畫、土地查估、徵收審議與地方溝通。2023年，新北市政府開始進行地上物查估相關作業；2024年則持續辦理公聽會及區段徵收程序。內政部於2024年10月核准相關徵收計畫後，新北市政府進一步推動公告徵收與後續工程。2025年7月14日，本案正式舉行開工動土典禮，代表十四張從規劃、審議與徵收程序進入實質工程階段。新北市政府目前預計於2028年完成整體開發。區段徵收公告與地主權益區段徵收對地主而言，最重要的問題通常不是都市規劃本身，而是「我的土地怎麼辦」。十四張B單元在徵收過程中，除了土地徵收及補償，也涉及抵價地、原位置保留分配、安置及中繼住宅等相關制度。新北市地政局目前也公開相關公告、安置計畫及中繼住宅申租作業規定，讓土地及地上物權利人可以依程序了解自身權益。因此，地主不能只關注「一坪多少錢」，還需要了解土地徵收補償、抵價地比例、分配方式、地上物補償、安置措施以及未來分回土地的位置與條件。為什麼抵價地這麼重要？區段徵收與一般徵收的一項重要差異，就是地主在符合相關規定的情況下，可以選擇申領抵價地。抵價地的概念，是讓原土地所有權人以部分土地價值轉換成開發後的土地權利。對地主而言，這代表徵收並非單純領取現金後離開原地，而有機會透過抵價地參與開發後的土地配置。然而，抵價地實際能分到哪裡、面積多少，以及未來土地使用價值，都與相關分配規則及開發成果有關。因此，土地所有權人在面對區段徵收時，應以政府正式公告與個案資料為準，不宜單純以市場傳聞判斷。十四張區段徵收有哪些爭議？任何大型區段徵收都不只是工程問題，也會涉及原地主、居民、政府及都市發展之間的利益平衡。十四張過去也曾出現地方居民及文史工作者對開發規劃的不同意見。2021年即有居民與文史工作者公開要求重新檢視開發內容，認為地方生活方式與歷史背景應獲得更多重視。這些聲音提醒外界，都市開發除了土地價格與建設效率之外，還有一個經常被忽略的問題：一個地方原本的生活記憶，能否在開發後繼續存在？土地開發與地方文化如何取得平衡？十四張過去具有農業地景、古厝、水圳、老樹及地方信仰與生活記憶。當都市計畫改變之後，部分原有土地利用型態必然消失。新北市政府後續表示，透過5處公園的規劃，保留部分老樹、過水橋、明記堂及水圳等元素，並與文史工作者合作，透過影像測繪與訪談紀錄地方歷史。這種作法能否真正保留地方文化，仍需要等工程完成後觀察。但至少從都市設計角度而言，若能將歷史元素與新公園、步道及公共空間結合，確實可能讓新舊地景產生連續性。開發後房價一定會上漲嗎？十四張鄰近捷運、住宅開發及大型公共建設，確實具有吸引人口與資金進入的條件。然而，「區段徵收」並不等於「房價一定上漲」。房價受到捷運便利性、供給量、住宅產品、利率、整體房市景氣、商業機能、人口成長及建設完成度等多重因素影響。因此，十四張未來的土地價值不能只看「有沒有捷運」或「是不是區段徵收」，而應觀察實際工程進度、道路系統、公共設施、商業招商、住宅供給以及整體新店市場發展。十四張未來可能帶來哪些改變？如果按照目前規劃推進，十四張未來最大的改變將是都市功能重新整合。過去較低度利用的土地，將逐步轉變成住宅、商業與公共設施混合的新生活區；捷運站周邊則可能成為人口活動及商業服務的重要節點。更重要的是，十四張並非獨立開發。南側已完成開發的中央新村北側區段徵收區，加上十四張捷運聯合開發案，都可能與B單元形成連續都市空間。新北市政府也將「串聯央北、雙捷運及新店溪南地區」視為未來發展的重要方向。交通可能成為十四張最大的優勢十四張的交通條件，是本案最受到市場關注的因素之一。環狀線與安坑輕軌交會，使十四張具有轉乘節點的特性。未來若道路、步行空間、自行車系統與捷運站能夠良好整合，十四張有機會從原本相對低度開發的區域，轉變為具有完整都市機能的新興生活圈。不過，交通建設也可能帶來新的問題，包括尖峰時段車流、停車需求、捷運站周邊人流，以及開發後人口增加對公共設施的壓力。因此，真正重要的不是單純「有捷運」，而是交通系統是否能承受未來人口與活動量。公共設施比例高是優勢也是挑戰本案公共設施比例超過一半，代表政府投入大量土地建立道路、公園、學校及其他公共設施。這對新市區的長期生活品質具有正面意義。但另一方面，公共設施多，也意味著土地開發需要較長時間與較高成本。未來這些設施能否如期完成、維護品質是否良好，以及學校與社福設施能否跟上人口成長，都會直接影響十四張實際居住品質。一般民眾應該如何看待十四張徵收案？如果是一般居民，可以把十四張區段徵收理解成一個「長期都市發展計畫」，而不是單純的土地價格題材。短期來看，施工期間可能帶來道路、噪音、交通及生活環境變化；中期則是道路、公園、住宅與商業設施陸續成形；長期而言，真正影響十四張價值的，將是人口、產業、交通及公共服務能否形成良性循環。如果是地主，則應該更重視正式公告內容，包括徵收補償、抵價地、分配、安置及地上物補償等權益，不宜只聽取市場上的價格傳聞。如果是有意購屋或投資的人，則應把十四張視為「建設題材正在逐步落地的區域」，但同時評估開發期程、房市循環與未來供給量，而不是把所有未來利多一次反映在現在的價格上。結語新北新店十四張區段徵收案，經歷多年規劃與審議後，如今已正式進入工程階段。34.0321公頃的開發範圍，加上環狀線與安坑輕軌的交通優勢，以及住宅、商業、公園、學校、社福與道路等完整都市設施，使十四張成為新店溪南地區未來發展的重要節點。然而，十四張的價值不能只用「重劃區」或「捷運宅」來定義。對地主而言，土地權益與補償是否合理是最直接的問題；對居民而言，原有生活與地方文化如何延續同樣重要；對未來居住者而言，真正值得關注的則是公共設施、交通、商業機能與生活品質能否同步成熟。目前官方預計於2028年完成整體開發。未來幾年，十四張將從大型工程工區逐漸轉變為新的都市生活空間。最終這項區段徵收能否達成「改善公共設施、串聯雙捷運、保留地方記憶並帶動溪南發展」的目標，仍有待後續工程與都市機能逐步落實。因此，理解十四張區段徵收，最重要的不是只看「徵收」兩個字，而是看見它背後正在發生的土地使用、交通建設、公共設施、居住權益與地方文化轉變。這也將決定十四張未來究竟只是另一個新興住宅區，還是真正成為新店溪南地區具有完整機能的新都心。 圖片來源: 新北市政府地政局