囤房稅2.0能否解決問題？
為了降低空屋率並調整房市結構，政府即將在2024年5月正式開徵囤房稅2.0。目前全台已有20個縣市完成修法，該政策主要針對多房持有者提高持有成本，希望能夠逼使囤房族釋出手上房源，以穩定市場供需。然而，許多專家對此政策的實際效益持保留態度。
1. 持有稅負擔仍低
專家表示，台灣的房屋稅因計算基礎與市價存在巨大落差，即便透過囤房稅2.0提高稅率，對於資產豐厚的多房族來說仍然是「九牛一毛」。相比房地產長期的增值效益，他們不太可能因為這些額外稅負而改變持有房產的決策。
2. 利率低，囤房族仍有利可圖
不少投資者仍舊願意持有多戶房產，因為台灣的低利率環境使得租金收益足以抵銷貸款成本。一旦房價上漲，囤房族仍可獲得可觀的資本利得，這也是高房價與高空屋率難以緩解的主因之一。
景氣反轉與房市風險
自2024年9月，台灣央行推出第七波信用管制措施後，房市景氣開始反轉，市場氛圍從樂觀轉向謹慎。然而，這也帶來了新的風險，特別是針對剛性需求買家及中小型建商。
1. 高貸款承購戶的壓力
在景氣反轉的情況下，最受衝擊的是剛需族群，特別是那些即將交屋並需要辦理高額貸款的購房者。若房價開始下跌，他們的貸款成數將受到影響，甚至可能出現「資產縮水」的風險，導致貸款成數不足、增貸困難，進而影響交屋。
2. 逾放、法拍、爛尾樓風險上升
當房價開始鬆動，市場上的低度使用住宅，如空屋和餘屋，數量將持續上升，特別是在蛋白區（非精華地段）。這些區域的需求本來就相對有限，一旦房市進入盤整期，這些房屋將成為銀行的呆帳風險，進而引發逾期放款（逾放）、法拍屋增加，甚至可能有建商因資金鏈斷裂而發生爛尾樓問題。
3. 小型建商經營危機
與大型建商相比，中小型建商對市場變化更為敏感，當房價下跌且市場買氣不足時，這些建商可能會面臨更大的資金壓力。一旦建商資金鏈斷裂，不僅影響購房者，也可能進一步惡化市場信心，形成惡性循環。
政府應對措施與可能解方
面對高房價與高空屋率的困境，政府應採取更全面的措施來改善市場結構，而不僅是透過囤房稅來遏制房價。
1. 強化社會住宅供應
目前台灣的社會住宅供應仍然不足，政府應加大力度推動社宅興建，以提供中低收入族群可負擔的住房，並有效降低市場上的投機需求。
2. 提高房屋持有成本
現行的房屋稅基與市價脫鉤，導致持有成本過低，政府可考慮進一步提高房屋稅基，並與實際市價掛鉤，讓囤房成本增加，以此逼使囤房族釋出房源。
3. 調整房貸政策
政府可以透過差別化房貸政策，針對自住需求者提供較低的貸款利率，而對於投資性購屋者提高貸款利率及門檻，以減少市場上的投機行為。
4. 打擊不當炒作行為
台灣房市仍存在許多投機行為，例如透過人頭戶囤房、哄抬價格等，政府應加強監管與稽查，並對不當炒作行為進行嚴格處罰，以維護市場秩序。
結論
高房價與高空屋率的並存，顯示出台灣房地產市場的不健康結構。雖然政府已祭出囤房稅2.0與信用管制等措施，但仍未能有效解決問題。未來，隨著房市景氣反轉，房價下跌所帶來的金融與經濟風險也將浮現，特別是逾放增加、法拍屋數量上升以及建商倒閉風險，恐怕才是更大的危機。政府應採取更全面的措施，如提高社宅供應、增加持有成本、調整房貸政策等，以確保房市穩定發展，並真正實現居住正義。