北區重劃區崛起 竹科人購屋新選擇
新竹市在科學園區的強力帶動下，長年維持高房價、高剛性需求的市場特性。尤其東區房價長期一枝獨秀，但隨著房價飆升、購屋門檻升高，許多預算有限的園區購屋族開始將目光轉向鄰近的新竹市北區。
北區過去給人「老舊市區」的印象，不僅屋齡偏高、市容老舊，建地也相對稀少。然而，隨著金雅、南勢、福林等重劃區的陸續開發與建案推出，為這一區注入了大量的新成屋與預售案供給，提供市場更多元的購屋選擇，也逐漸吸引竹科族群遷移、投資。
新竹市房價地圖：東高西低、北區價格親民
東區：房價天花板，園區核心的購屋首選
新竹市的房價結構，大致上呈現由竹科所在地的東區向外遞減的趨勢。東區因鄰近科學園區，擁有最密集的科技公司、研發中心與高端生活機能，是園區工程師最先考慮的購屋區域。根據市場統計，目前東區新成屋或預售案每坪開價已站穩7字頭，甚至高點觸及8字頭，對於購屋族而言壓力不小。
北區：距竹科約15分鐘，房價低東區1至3成
相較之下，北區距離竹科約15分鐘車程，不少區域房價僅東區的7成甚至更低，吸引越來越多預算有限、願意通勤的園區購屋族轉向北區。其中尤以金雅、南勢、福林三大重劃區最具發展潛力，也是近年新建案集中地帶，成為北區房市熱點。
重點重劃區分析：金雅、福林、南勢三強鼎立
金雅重劃區：規劃完整、產品齊全，吸引最多園區族
金雅重劃區位於北區東南側，鄰近新光華商圈，原本為大片農田，經由自辦市地重劃後，迅速發展成棋盤式街廓，街道整齊、機能逐步成形，成為目前北區開發最成熟的重劃區之一。
目前區內主力產品為五年內的新電梯大樓與華廈，房型以二至三房為主，主攻首購族與小家庭市場。價格方面，二房含車位總價約落在1,500萬至1,900萬元，三房則落在2,100萬至2,500萬元，每坪價格站穩5字頭，仍遠低於竹科核心區域。
值得一提的是，由於金雅重劃區規劃完整、生活機能逐步完善，再加上親民價格，吸引大量來自竹科的購屋族，占比高達6至7成，是目前北區園區客最愛的購屋熱區。
福林重劃區：透天產品為主，發展潛力佳
位於北區中部的福林重劃區，鄰近中正路商圈與空軍基地。該區受限於基地周邊建築限高的規定，因此大樓建案較少，開發以透天產品為主。這讓福林重劃區在新竹少見的透天產品中，成為獨特的市場區塊。
目前市場主力產品為總價2,000萬元至3,500萬元的透天住宅，吸引追求生活品質、有家庭成員的購屋族。儘管生活機能尚未完全到位，但因地段仍在可接受的通勤範圍內，加上產品稀有性，仍不乏有眼光的自住型買方進駐。
此外，福林重劃區內部街道寬敞，未來若市政建設與商業機能陸續進駐，發展潛力相當可觀。
南勢重劃區：新舊並存，房價彈性大、吸引首購族
南勢重劃區位於北區西南角，鄰近公道三（竹光路延伸段）與延平路商圈，生活機能成熟。該區特色為新舊房屋交錯，大樓與透天混合共存，視覺市容略顯多樣，但也因此提供購屋者更多彈性選擇。
新推建案方面，目前預售案開價每坪約50萬至60萬元不等，中古屋大樓則每坪普遍落在30萬～40萬元區間，價差顯著，成為資金有限的首購族與自住型買方首選。
此外，近年來受限貸令政策影響，市場整體成交量下滑，但南勢區因總價帶落在1,000萬～1,500萬元之間的產品居多，屬於入門門檻相對低的市場區塊。特別是屋齡20年以內、格局方正的中古大樓，成為交易熱區。
政策與市場影響：限貸令壓抑交易、價格仍具支撐
自政府於2023年推動限貸令後，全台房市明顯降溫，新竹市也不例外。尤其對於首購族與非自住買方而言，貸款成數與利率限制明顯提高，造成不少觀望買氣。
然而，北區三大重劃區的房市表現仍具韌性。一方面因產品總價相對低，仍屬可承受範圍；另一方面，科學園區工作人口多、剛性需求強，使得價格未出現明顯下修。尤其新成屋持有成本高，賣方多對價格堅持，導致市場呈現「價穩量縮」的現象。
相對來看，一些早年購入中古屋的屋主，因帳面獲利豐厚，較願意適度讓利，反而成為議價空間較大的選擇區塊，對買方來說是個進場的機會。
結語：北區房市具發展潛力，是竹科人置產的第二選擇
新竹市北區的房市轉型正在進行中。從過去的老舊市容，到如今金雅、福林、南勢等重劃區的崛起，北區逐漸脫離傳統印象，轉而成為竹科人重要的購屋備案。
在距離竹科僅15分鐘車程的前提下，北區提供了更親民的房價、多元的產品選擇，以及逐漸成熟的生活機能。無論是首購族、自住買方，或是預算有限的園區族群，都能在北區找到合適的房產。
雖然現階段整體房市受政策影響略顯觀望，但就長期來看，北區在地段、產品與需求三方面具備相當競爭力，將持續吸引園區買方進駐，成為新竹房市中不可忽視的新重心。