關稅政策持續發酵，房市進入觀望期
隨著國際貿易緊張局勢升溫，各國對進口商品加徵關稅的政策持續發酵，這波「關稅戰」不僅衝擊製造業和出口商，也開始蔓延至國內消費與投資層面。民眾對未來經濟發展趨勢的不確定感升高，資產配置的策略因此有所調整，部分人為了增加現金流、應對資金需求，開始考慮出售名下房產。
然而，代書提醒，房產變現並非一蹴可幾，特別是在市場氛圍轉趨保守、交易量縮減的當下，賣方若缺乏妥善規劃，可能面臨「想賣卻賣不掉」的窘境，甚至還要面對因誤解稅制而產生的額外稅務風險。
房產處分成熱門話題：觀望期中的資金調度困境
據市場觀察，目前房地產交易量仍低迷，呈現明顯觀望格局。從實價登錄數據來看，2025年3月至4月初的成交狀況仍屬去年延續下來的交易餘波，尚未反映最新關稅政策對整體投資情緒的壓力。
房仲業者表示，現階段有不少屋主雖掛牌出售，但買方多持保守態度觀望價格修正，交易拉鋸時間明顯拉長。這對需要緊急變現的屋主來說是一大考驗。
房產急售？代書提醒兩大重點
面對變現壓力，民眾常急於將房產出售套現以因應資金流問題。然而，專業代書提醒，有兩件事千萬不能忽略：房產變現的時間差與房地合一稅的申報義務。
一、交易流程需時，非「想賣就能賣」
許多賣方在出售前未充分評估流程所需時間，導致錯估資金到手的時點。代書指出，一般而言，若買方為現金交易、無須貸款，則從簽約到交屋大約可於一個月內完成；但若牽涉到貸款流程，整體時程往往會拉長至1.5至2個月不等。
此外，若房屋涉及共有權人、未辦理產權繼承或其他不動產糾紛情況，變現時程可能再進一步拉長。賣方若是以償還債務、補足營運資金或應對其他急迫用途為目的，更應謹慎安排時間表。
代書提醒：「不是想賣就能立刻變現」，尤其當市場熱度不再，等待合適買方所需的時間也會拉長。建議賣方至少預留兩個月以上的緩衝期，避免臨時調度資金時產生財務壓力。
二、房地合一稅申報時機常被誤解
每年5月是綜合所得稅的申報季節，因此許多民眾誤以為售屋所產生的稅務也必須於此時處理。然而，代書強調，房地合一稅的申報時點與綜所稅無直接關聯，兩者屬不同稅目、申報規則與期限也截然不同。
根據規定，自然人完成房屋交易（即完成所有權移轉登記）後，應於30日內主動向國稅局申報房地合一稅。倘若逾期未申報，可能被處以滯納金與罰鍰。這點對於首次出售房產、不了解稅制的民眾而言尤需注意。
若為公司法人出售房產，雖無須立即在30日內申報，但仍需於次年5月依法辦理營利事業所得稅結算，並將該筆資產處分所得納入課稅範圍。
節稅有條件，誤用戶籍風險高
許多賣方在報稅過程中希望節省稅負，會詢問是否能適用「自用住宅優惠稅率」，即400萬元免稅額及超出部分適用10%稅率。雖然該制度設計合理，但申請條件相當嚴格：
必須符合三項條件才可適用
1、實際居住：賣方本人或直系親屬需於出售前確實居住於該住宅，並具備可佐證資料（如水電紀錄、收據等）。
2、未作出租或營業使用：整個期間不得登記為營業地址，亦不得租予他人。
3、六年內未曾適用該優惠：即便擁有多筆房產，也只能對其中一筆適用此優惠，且六年內不得重複使用。
假戶籍避稅將受重罰
代書指出，部分民眾為節稅而「借用親友戶籍」，試圖規避稅負。然而，若未實際居住，國稅局可透過多元資料進行交叉查核，例如水電使用紀錄、監視器畫面、網路使用等，並認定是否屬實居住。一經查獲，除補稅外，還可能面臨鉅額罰款。
提醒納稅人，查稅手段日益精進，不應心存僥倖。合規申報才是避免未來麻煩與法律責任的根本之道。
交易複雜，專業諮詢不可少
房地產金額龐大、牽涉法規複雜，且與資產配置與家庭財務息息相關。無論是處分資產還是購置新宅，建議民眾提前諮詢專業代書、地政士或稅務顧問，以獲得量身打造的規劃建議。
專家能協助您：
◆預估資金進帳時程
◆釐清適用稅率與可否節稅
◆協助文件準備，減少錯誤
◆避免誤踩法規紅線
結語：掌握節奏，穩健處分資產
面對經濟不確定性與政策變動的雙重壓力，合理處分不動產成為許多家庭與企業的重要課題。代書強調，房產交易涉及金額龐大、程序複雜，並非可短期內快速執行的理財行為。
尤其在關稅戰背景下，市場氛圍偏保守，若需資金調度，更應評估好出售時程與稅務負擔，切忌「急著賣、急著省」，反而導致更大財務風險。
預留彈性、提前規劃、尋求專業，才能在資產重組的路上走得穩健、安全。