發佈日期：2026/03/12
陳傑鳴
過去被銀行視為「最優質客戶」的公教族群，如今買房貸款也開始出現困境!近日有網友在PTT房市版分享，自己為公教人員，購買總價約1300萬元的預售屋，在建商安排下與銀行進行房貸對保，原本預期可貸到8成左右，但銀行鑑價僅約1210萬元，最終核貸條件為鑑價金額85%，實際貸款金額僅約79%左右，低於原先預期。
該網友表示，貸款利率約2.185%、年限40年並附帶2年寬限期，整體條件看似不差，但由於銀行鑑價低於購屋總價，導致實際可貸金額縮水，因此考慮是否再詢問其他銀行，希望能透過更高鑑價爭取更高貸款成數。
貼文一出也引發不少網友討論。有網友表示，「原來預售屋鑑價會低於買價，那不是整棟的人都會遇到？」，也有人指出「差那一點建議就算了，2.185%你找別家絕對沒有，可能變2.5%」，甚至有人認為「以後鑑價低會是日常，銀行也怕虧錢」。
專家指出，過去銀行對公教族群通常給予較高評價，因為收入穩定、違約率低，常被視為最安全的放款客戶，因此貸款條件通常較優，包含較高貸款成數與較低利率，然而如今即使是公教族群，在房貸核貸時也出現鑑價低於成交價的情況，反映銀行在房市高檔反轉階段已開始變得更為保守。
房貸占比仍在高檔 銀行風控明顯升溫
事實上，銀行對房貸風險的控管確實正在提高，根據中央銀行資料顯示，今年1月台灣全體銀行放款餘額中，不動產貸款占比仍高達36.26%，依然處於歷史高檔區間，當房貸占比過高時，銀行通常會透過提高鑑價標準或降低貸款成數等方式，控制不動產授信風險。
尤其預售屋市場在過去幾年房價快速上漲的背景下，部分成交價格已高於銀行保守評估價值，因此在交屋階段出現「鑑價低於買價」的情況也逐漸增加，一旦銀行鑑價較低，即使貸款成數看似高達8成或85%，實際可貸金額仍可能低於購屋總價的8成。
這樣的情況對即將交屋的購屋族而言，最大的影響就是「自備款增加」，原本預期只需準備兩成頭期款，但若銀行鑑價較低，購屋人可能需要額外補足差額，否則就可能面臨資金壓力。
此外，購屋人若想提高貸款金額，理論上可以再詢問其他銀行，但銀行利率與貸款條件往往會有所不同，有些銀行可能鑑價較高，但利率也相對較高，整體貸款成本未必更有利，因此是否更換銀行仍需整體評估。
預售交屋潮將至 購屋族須預留資金彈性
在目前房市高檔反轉、銀行不動產授信比重仍偏高的情況下，銀行「鑑價保守化」的狀況仍將延續，對房貸風險的控管短期內恐難以立刻變好，想購屋貸款的房貸族一定要有心理準備。
對於未來即將交屋的預售屋買方而言，最好提前做好三項準備，首先是預留更高的資金彈性，不要完全以8成貸款為前提計算資金；其次是提前與銀行接觸，了解可能的貸款條件，避免交屋時才發現資金缺口；最後則是多比較不同銀行的貸款方案，在利率、鑑價與貸款成數之間取得平衡。
目前連公教族群在房貸市場都開始遇到鑑價與貸款成數的問題，顯示目前銀行對房市風險控管相當高，不是本身條件好就一定有好的貸款條件，因此，對購屋族來說，未來買房不僅要關注房價與利率，更需要留意銀行鑑價與貸款政策的變化，以免在交屋時面臨資金壓力。
資料來源：工商時報