發佈: 4 天前 點閱: 27 重劃區熱潮退燒，新北預售市場全面降溫近年來，新北市重劃區因具備規劃完善、生活機能逐漸到位的優勢，加上距台北市區不遠，成為購屋與投資者爭相進場的熱區。然而，自2024年下半年起，整體房市出現顯著轉向。利率升高、房貸緊縮、央行信用管制等政策影響發酵，使新北各大重劃區的預售市場明顯降溫，特別是高價蛋黃區，更面臨「量價僵持」甚至「有價無市」的局面。交易量劇烈縮水，蛋黃區首當其衝板橋江翠北側重劃區成重災區2025年上半年，最明顯的變化出現在板橋江翠北側重劃區。這個區域過去因靠近捷運與市中心，又有多個大型建商插旗，被視為指標重劃區。然而根據統計，今年上半年交易僅48件，與2024年同期的389件相比，年減高達87.7%，幾乎陷入「交易凍結」的狀態。主要原因可歸納為以下幾點：◆高單價壓力：該區預售案每坪單價動輒破百萬，購屋門檻高。◆政策打房效應：央行第七波選擇性信用管制，自2024年9月起抑制投資買盤。◆利率持續走高：房貸利率突破2%，影響民眾購屋意願。◆供給過剩憂慮：尚有大量新案待售，買方選擇多、議價空間變大。新莊與土城重劃區亦受衝擊除了板橋，其他靠近台北市的高價重劃區也未能倖免。例如：◆新莊副都心與塭仔圳重劃區：年減幅均超過70%。◆土城暫緩重劃區：交易量也大幅腰斬，市場觀望氛圍濃厚。這些地區過去吸引不少投資客進場，但目前「投資轉自住」的轉向趨勢加劇，導致成交難度升高。蛋白區撐場，量縮幅度相對和緩低價成為防跌關鍵相較蛋黃區，外圍的蛋白重劃區雖然也面臨市場降溫，但受衝擊程度較低。例如：◆五股洲子洋重劃區◆鶯歌鳳鳴重劃區◆淡海新市鎮◆林口新市鎮這些區域的交易量雖有縮減，但幅度多在60%以下，相對抗跌。以2025年上半年為例：◆林口新市鎮：交易量由逾千件降至不足500件，年減59.3%。◆淡海新市鎮：交易量亦從千件下滑至500件內，年減58.7%。儘管如此，這些數據仍顯示整體市場不容樂觀，但因為單價基期較低、房價親民，對首購族與小資族仍具一定吸引力。市場觀望情緒濃厚，買方「等等黨」抬頭自2024年起，央行強化選擇性信用管制與限貸措施，造成投資性需求快速退場。隨著房價在高檔盤旋，購屋族對市場開始產生「轉向下修」的預期。利率與貸款條件讓買方卻步目前市場面臨以下幾大挑戰：1.資金壓力上升：利率走高使每月房貸支出增加。2.貸款成數降低：自備款比例提高，壓縮首購族進場能力。3.市場資訊透明化：買方能迅速掌握成交行情與議價空間，不再盲目搶房。因此，許多買方選擇「觀望為上」，期望價格修正後再進場，這也導致整體市場買氣持續降溫。未來展望：量縮是否將帶來價修？目前新北各大重劃區的預售市場都進入深度整理階段。特別是在高價蛋黃區，若交易持續冷清，不排除部分建商為求現金回流，未來將陸續出現讓利情況。供給壓力仍在，價格走勢恐向下修正根據市場預估：◆2025下半年至2026年，仍有大量新案即將推出。◆建商面臨銷售期拉長、利息支出增加的雙重壓力。◆若市場無法及時消化，價格調整可能成為趨勢。不過，對自住型買方而言，這也可能是一個轉機。在價格進入合理區間後，搭配新案讓利、促銷方案，將有機會擴大自住客的進場動能。結語：風向已轉，購屋思維需重整從2024下半年至今，新北市重劃區預售屋市場的轉冷已成不爭事實。高價區的快速退燒，反映出過去過度依賴投資買盤與價格預期的結構性問題。而蛋白區雖抗跌力道較強，仍無法完全擺脫市場冷卻的波及。接下來市場走向將取決於：◆政策是否進一步鬆綁或加碼打房◆利率是否維持高檔或出現鬆動◆建商是否願意實質讓利促銷無論如何，購屋者的角色也正在改變，從「追漲」轉向「精算」，購屋決策將更趨理性與謹慎。對自住族來說，或許真正適合進場的時機，正慢慢接近。 圖片來源: 新北市政府地政局重劃科