發佈: 1 天前 點閱: 15 竹縣啟動農地使用清查，防杜稅賦優惠遭濫用政策背景解析：農地視為農用可免土地增值稅土地增值稅在台灣的稅制中是一項針對土地買賣所徵收的重要稅項，然而基於支持農業發展的考量，《農業發展條例》第38條之1明訂：若土地實際供作農業使用，經主管機關核准者，在出售時得申請免徵土地增值稅。這項優惠制度原意是鼓勵農民保有並使用農地進行農業生產，不致因稅負壓力而放棄農耕。然而，隨著土地使用與都市計畫變更的頻繁，有些原本屬於農業用地的土地，雖經變更為工業區，仍因都市計畫尚未完成或開發條件未備而持續作為農地使用。此類情況最常見於新竹縣，尤其是新竹科學園區第三期預定地區域，因地價不斷攀升與開發潛力受矚目，使得相關土地逐漸被納入稅務稽查焦點。新竹縣稅務局出手，清查「視為農地」的實際用途清查重點鎖定園區周邊土地新竹縣政府稅務局明確指出，這次清查針對的是原屬農業用地，後經變更為工業區但尚未實際開發、仍申請「視為農地」並享有免課土地增值稅優惠的案件。這些土地集中在新竹科學園區第三期預定地，面積龐大、轉手頻繁，若無有效管理，將可能成為稅務漏洞。稅務局表示，土地所有人若欲出售這類土地並繼續主張免徵土地增值稅，需提出以下三份關鍵文件供審查：1.竹東鎮公所核發之《土地使用分區證明書》2.新竹縣政府農業處核發之《農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書》3.新竹縣產業發展處核發之《土地加註都市計畫管制內容證明函》上述資料須同時符合，才能證明土地實際為農業使用、且未違反現行都市計畫規範，方得免徵增值稅。未作農業使用者，將喪失優惠資格若經查發現該類土地實際並未作農業用途，稅務局將發函要求地主限期恢復農業使用，並在期限後進行複查。若仍未恢復，或恢復後又再次轉為非農業使用，未來即便重新取得《作農業使用證明書》，也不再具備免課土地增值稅的資格。這代表，一旦被列入違規名單，即會進入「管制名單」，對未來土地交易造成重大影響。對地主而言，這不僅是稅務問題，更直接影響資產流動性與交易價值。案例剖析：從地價增值到稅賦爭議的連鎖反應工業區土地未開發，農業使用成關鍵保命符以新竹縣某A地為例，該地於2006年變更為工業區，因周邊尚未完成基礎設施建設，實際仍為農業使用，地主於2020年出售時申請免徵土地增值稅，並取得相關證明文件。但在2023年再次轉手前，被稅務局查出該地已閒置多年，未見農業使用痕跡，甚至有部分作為倉儲堆放用途。稅務局認定其未符合法規規定，撤銷先前之免稅資格，要求補繳土地增值稅約新台幣500萬元。此案引發當地地主社群關注，也突顯出：「文件齊備」並不等同「實質符合」，實際農業使用仍是稅務審查核心。地主該怎麼辦？合法合規才是保障之道出售前應提前準備，檢查土地使用狀況對於持有已變更為工業區但尚未開發的農地地主，稅務專家建議：◆定期檢視土地使用狀態：確保土地仍持續作農業用途，例如種植作物、設置溫室、養殖等，並保留農作照片、農藥採購、肥料發票等佐證資料。◆保存農業經營紀錄：包括租賃契約（若由他人代耕）、農業補助申請紀錄、作物登記等。◆出售前主動諮詢專業人士：如稅務顧問、地政士或律師，確認目前土地狀況是否符合申請免稅條件。一旦被列入管制名單，後果將持續影響未來交易稅務局已明確指出，若被列為未依法農用之土地，即使日後恢復農業使用，也不再享有申請免增值稅資格。此一「一失足成千古恨」的機制，將大幅提高未來土地移轉成本，間接抑制土地價值與流動性。地主應避免心存僥倖，短期非農業使用可能造成長期經濟損失，不可輕忽。結語：政策紅線不可踩，土地使用須回歸初衷新竹縣農地清查行動凸顯出土地使用與稅賦優惠間的緊密連動，也警示所有土地所有人，切勿濫用《農業發展條例》稅制優惠。農地即應作農用，政策本意為保障農業發展與食安安全，而非作為炒作資產的工具。未來政策執行只會越來越嚴格，地主若想保住稅務優惠與土地價值，應從源頭做起，誠實使用土地、妥善保存證明、合規申請減免，方能真正達成權益最大化與風險最小化的雙贏局面。 圖片來源: 維基百科