商用不動產穩健成長，科技業領頭擴張

第三季交易金額近350億元，年減但仍具規模

根據最新統計，2025年第三季台灣大型商用不動產（單筆3億元以上）成交金額為349億元，與第二季持平。雖然因去年同期台積電購廠墊高基期，使得年減率達44.6%，但整體交易規模仍維持高檔。累計前三季，商用不動產總交易金額達1,224億元，僅較去年同期小幅減少9%，顯示整體市場動能依然穩健。

商用不動產交易熱絡，主要來自出口暢旺與經濟成長預期。主計總處近期上修2025年經濟成長率至4.45%，美國實施對等關稅後，台灣出口在8月呈現年增22.51%的強勢表現，拉動相關產業投資意願。

科技業出手最積極，桃園與高雄成熱區

科技業為第三季商用不動產交易的最大買家，單季投入金額高達222億元，占整體交易的63.8%，較前一季增加33%。兩大焦點交易包括：

◆台達電斥資69.5億元購入泰豐輪胎位於桃園科技工業區的廠房，為近十年桃園市最高廠房交易紀錄。

◆日月光半導體以65億元買下穩懋半導體位於南科高雄園區的新廠房，再度展現日月光集團在中南部的深耕策略。

統計2024年至今，日月光集團（含矽品、日月光半導體）購置商用不動產總額達207億元，投資重點集中於台中與高雄，顯示中南部半導體供應鏈建置持續升溫。

截至2025年第三季，科技業累積商用不動產交易金額突破503億元，雖較去年同期減少16%，但表現已遠優於預期，尤其在國際局勢不確定與關稅政策變化下，仍展現強大韌性。

土地市場交易疲弱，與商用不動產走勢分歧

第三季土地交易僅185億元，年減超過八成

與商用不動產熱絡交易形成對比，土地市場自第二季起呈現冷卻現象，連續兩季低迷。第三季土地交易金額僅185億元，年減幅高達84.2%，創下近年新低。

累計2025年前三季，土地交易總額為1,222億元，較去年同期驟減四成，顯示開發商與投資人對土地市場短期展望轉趨保守，可能受到原物料價格高漲、建築成本上升與利率不確定性影響。

開發商投資轉向穩健策略，核心區商機成焦點

雖然土地市場整體疲軟，但部分開發商與保險業者仍進行策略性投資。例如：

◆富邦人壽以28億元購入「星聚點台北旗艦館」，進行售後回租操作。

◆建商方面也開始聚焦於已具發展潛力的核心地段與廠辦再開發案。

保險業、建商維持參與但趨保守

保險業第三大買家，總投資120億元

保險業在2025年前三季的商用不動產與土地投資總額達120億元，位居第三大買方。然而與去年同期相比，仍減少約30%，顯示保險業對不動產的投資態度趨於保守。

投資標的方面，今年保險業不再大舉布局工業不動產，而是回歸台北市精華區域，包括商辦與複合式商業空間，追求穩定收益與資產保值。

利率環境限制保險業投資彈性

雖然美國聯準會日前宣布降息1碼，但市場普遍預期台灣將延後至2026年才有機會跟進降息。若今年底前本地利率維持不變，保險業的投資門檻將從2.545%提高至2.72%，未來在不動產領域的投資將面臨更高報酬要求，進一步限制投資策略與動能。

AI熱潮推升半導體需求，預期2026年市場續旺

半導體供應鏈擴廠需求成關鍵動能

AI產業快速發展，推升晶片需求，加速半導體產能建置。台積電、聯電、日月光等大廠皆持續擴張在台佈局，帶動整體工業用地與廠辦需求。

擴廠後對辦公空間的需求也逐步顯現，特別是高規格預售辦公室與廠辦產品，成為建商下一階段積極投入的重點。

未來市場觀察重點：科技業與利率政策

展望2026年，科技業仍將是商用不動產市場的主力買家。然而需關注以下幾個變數：

1.美中關係與出口政策：若貿易摩擦升高，科技業擴廠策略可能調整。

2.利率環境變化：保險業與資金大戶投資策略受限，恐壓抑部分高價交易。

3.區域供應鏈重組：中南部地區吸引更多半導體與AI產業群聚，將進一步帶動當地土地與商辦市場發展。

結語：科技業引領，商用不動產維持成長動能

儘管面臨全球經濟不確定性與高利率挑戰，2025年前三季台灣商用不動產市場表現穩健，交易金額突破1,200億元，科技業、保險業與建商仍為市場主力。其中科技業特別顯示出強勁的資本支出與長期布局意圖，日月光、台達電的重大交易更突顯中南部科技聚落的發展潛力。

相對而言，土地市場則顯現資金觀望氣氛，未來是否隨經濟復甦回暖，仍需密切觀察政策與資金動向。

整體來看，商用不動產仍具結構性成長潛力，未來將聚焦於高科技產業擴張、核心區域資產重組，以及長期投資報酬率的重新評價。2026年，將是市場動能延續與結構轉型並進的關鍵一年。