發佈: 8 小時前 點閱: 10 商辦廠辦市場大爆發 總銷破5,000億創新高近兩年，台灣商辦與廠辦市場呈現歷史性的成長曲線。據宏大國際資產統計，自2023年至2025年間，全台至少有12家大型建商投入總銷破百億元的商辦、廠辦推案，合計總銷金額超過5,000億元，寫下國內商用不動產史上的新紀錄。在這波成長浪潮中，興富發（2542）集團動作最為積極，北、中、南皆有布局，總推案量突破1,000億元；中石化旗下鼎越開發的「京華廣場」單案更上看1,000億元；潤泰新約900億元、中悅約800億元，華固、長虹也各有500億元以上案量。這些數據顯示，過去幾乎被住宅案壟斷的市場結構，正快速轉向「商用不動產」的新戰場。四大驅動力推升需求 AI與台商回流是主軸專家分析，本輪商辦與廠辦市場爆發，背後主要有四股力量交織而成：台商回流、企業汰舊換新、AI產業擴張，以及電商物流布局。一、台商回流投資 帶動新一波設廠潮自美中貿易戰以來，台商回流趨勢明顯。政府推出多項優惠措施吸引製造業資金返台設廠，並帶動新興工業區與商辦需求上升。回流企業不僅需要新廠房，還需配套的研發總部與行政辦公空間，形成「商辦＋廠辦」雙軌需求。以桃園、新竹、台中等區為例，廠辦產品銷售熱絡，部分園區甚至出現一案難求的情況。業界指出，回流台商多屬科技製造或電子零組件產業，對空間規格要求高，願意支付較高單價購置，進一步拉抬整體市場價格。二、企業汰舊換新 提升辦公與廠區品質過去30年間，許多企業仍使用老舊辦公大樓或工業廠區。隨著 ESG 永續意識抬頭、政府對建築節能要求提升，企業開始汰換舊有設施。此舉不僅提升工作環境，也降低能源成本。建商嗅到商機，紛紛投入中大型商辦開發。興富發建設業務部副總陳秋偉指出，企業對新型辦公大樓需求顯著增加，尤其科技業與製造業龍頭紛紛尋求「可擴張、可整合研發與營運」的空間型態。這波汰舊換新潮，也讓商辦市場更趨活絡。三、AI產業崛起 帶動科技園區擴張AI產業的蓬勃發展，是近年推升商辦需求的最大催化劑。隨著輝達（NVIDIA）確定進駐北士科園區，AI供應鏈企業爭相卡位。從IC設計、伺服器組裝到AI應用開發業者，紛紛尋求辦公與研發空間，促使北士科、新莊副都心、南港、竹科周邊等區域商辦價格節節攀升。以興富發集團的新莊副都心案「國家壹號廣場」為例，總銷300億元，預計2025年12月正式開案。陳秋偉透露，已接洽的百餘組客戶中，高達五成來自AI產業相關企業，顯示AI浪潮已實質改變市場結構。四、電商與物流業強勢拓點 南北布局帶動倉儲需求隨著網購滲透率逐年提高，電商與物流業持續擴張營運據點。從北台灣的林口、桃園，到中部的烏日、高鐵特區，再到南部的高雄楠梓與路竹，皆成為倉儲與物流中心熱區。倉儲型廠辦需求量持續攀升，小至數百坪，大至上萬坪的物流中心不斷釋出。業界指出，電商業者傾向自購產權以降低租金成本，加上新建廠辦具備高度彈性設計，使這類產品成為投資市場新寵。建商積極卡位 商用不動產成新主戰場興富發集團領頭衝鋒 商辦案量首度超越住宅興富發集團是近年商辦推案最積極的建商之一。陳秋偉指出，集團三、四年前即洞察商辦市場轉折，推案重心逐漸從住宅移向商辦。2024年起，興富發集團商辦推案量正式超越住宅，現有銷售案量約1,100億元，其中商辦占七成。除了新莊副都心的「國家壹號廣場」，興富發也在台中、台南布局多項辦公與廠辦案，展現長期深耕決心。集團預估，隨著AI供應鏈成形與外資企業進駐，商辦市場仍具強大成長潛力。北中南百億案齊發 開發商競相布局除興富發外，中石化旗下鼎越開發的「京華廣場」單案即高達千億元；潤泰新與中悅推案量分別達900億元與800億元；華固、長虹建設亦各有500億元以上商辦產品待售。這些指標案多選址於都會核心或新興商圈，例如南港、內科、新莊副都心與台中水湳經貿園區。分析師指出，這些區域擁有交通與產業聚落優勢，成為企業選擇新總部的首選地段。市場展望：AI＋物流雙引擎 商辦熱潮將續航產業需求強勁 交易動能穩定專家預期，今明兩年商辦、工業廠房與廠辦市場將持續維持高檔。由於企業營運擴張與AI產業持續吸金，商用不動產交易量可望穩步成長。根據市場觀察，投資型買盤仍集中在地段佳、規模大的新式商辦大樓，尤其具備「低碳建築」、「智慧能源管理」等特色的建案最受青睞。這不僅符合ESG潮流，也能為企業形象加分。建商策略轉向 商辦成資金新避風港過去多數建商以住宅為主要收益來源，但在房價高檔、政策調控頻繁下，商用不動產反而成為穩健的資金去處。商辦產品具長期出租收益潛力、抗通膨特性強，加上租金報酬穩定，吸引不少壽險公司與法人機構加入投資行列。部分建商甚至規劃「自持＋銷售」雙軌策略，一方面確保穩定現金流，一方面掌握市場彈性。這種經營模式已成為未來商辦市場的重要趨勢。結語：從住宅轉向商用 台灣不動產市場結構新時代來臨總體而言，商辦與廠辦市場的總銷突破5,000億元，不僅是數字上的紀錄，更象徵著台灣不動產結構的轉型。AI產業與台商回流帶動企業規模擴張，電商與物流需求推波助瀾，建商因應趨勢調整戰略，讓過去相對冷門的商用不動產，一成為市場焦點。展望未來，在科技與產業結構持續升級的背景下，台灣商辦、工業廠房、廠辦市場仍有廣大成長空間。對開發商而言，誰能精準掌握企業需求、打造符合產業升級的空間產品，誰就能在這場5,000億級的商辦廠辦浪潮中脫穎而出。 圖片來源: 維基百科