升息環境下的房市觀察：為何「斷頭潮」沒有來？

升息壓力升高：房貸族真的撐得住嗎？

利率快速攀升，月付金確實提高

近年央行多次升息，使得房貸利率從過去的「1 字頭低利年代」一路上升至 2%～2.5% 甚至更高。許多民眾因此預期市場會出現大量撐不住房貸的高槓桿族，產生斷頭、法拍、拋售潮。

然而，從數據來看，情況並非如此悲觀。

◆住宅貸款違約率從 0.07% 增至 0.08%，僅增加 0.01 個百分點

◆違約率仍維持在萬分之一位數，屬超低水準

◆與 2009 年金融海嘯時高達 1.39% 的違約率相比，現今風險可說微乎其微

升息確實讓房貸戶每月的支出增加，但整體市場的還款能力依舊相當穩健。

就業市場穩定是關鍵支撐力量

房貸族是否會出現危機，最關鍵的變數不是利率，而是——收入是否穩定。

台灣近年就業市場雖受到全球經濟波動影響，但整體仍維持低失業率與穩定工資增長。這意味著：

◆大多數房貸族仍持續有固定收入

◆不易出現短期現金流突然斷裂的情況

◆房貸違約率自然難以上升

專家多次指出，只要就業市場不劇烈惡化，房貸市場的風險就相對可控。

為何違約率仍然低？房市流動性是一大原因

房價高但市場交易持續，變現能力強

目前的房市儘管房價偏高，但交易量仍具一定活絡程度。主因包括：

◆剛性需求仍在（成家、自住需求）

◆資金仍偏好不動產作為避險工具

◆大多數屋主若急需資金，「願意降價」即可快速脫手

這代表即使有民眾出現短期資金壓力，也能透過變現房產的方式，避免走到違約、法拍。

換言之，房市的 高流動性 反而成為降低違約風險的重要緩衝。

六都違約率差異：台北市稍高但仍屬安全

根據統計，六都房貸違約率如下：

◆台北市：0.13%（最高）

◆台南市：0.08%

◆高雄市：0.08%

◆新北市：0.07%

◆台中市：0.06%

◆桃園市：0.05%（最低）

雖台北市違約率相對較高，主因房價高、負擔較重，但整體仍屬極低風險範圍。

相比其他國家都市動輒 1～3% 的房貸違約率，台灣市場的穩定度相當亮眼。

長期趨勢：從金融海嘯後一路下降的違約率

從 1.39% 降至 0.07%，房貸市場韌性強

回顧金融海嘯後的變化：

◆2009 Q1：1.39%（高點）

◆其後每年明顯下降

◆2021 Q3：跌破 0.1%

◆長期維持在 0.07% 的極低水準

◆直到今年才微幅上升至 0.08%

整體來說，這些數據顯示：

1.房貸族的財務體質比過往更加穩健

2.銀行的授信標準較嚴，不易出現高風險貸款

3.近 10 年台灣民眾的儲蓄率高，抗壓能力提升

因此，雖然升息環境不利房貸族，但整體風險仍遠低於過往。

風險並非完全消失：未來仍可能出現變數

匯率與關稅問題可能影響特定產業

專家提醒，雖然目前數據漂亮，但仍有幾項潛在風險需要注意：

◆新台幣匯率強烈波動，影響出口產業

◆國際貿易關稅調整可能壓縮部分企業營運

◆產業景氣若下行，可能逐步影響就業市場

這些變數都可能讓未來的房貸違約率緩步攀升。

新貸款族群壓力比舊有貸款戶大

舊房貸戶多半享受低利時期的負擔，而新購屋族群才是真正承受高利率壓力的人。這也意味著：

◆首購族的財務壓力顯著提高

◆年輕購屋者資金緊張，風險較高

◆若利率再提高，短期現金流壓力可能惡化

未來的違約率若上升，很可能由近年購屋的族群帶動。

升息與違約率背後的市場心理：為何「撿便宜」難實現？

多數屋主不急賣，也賣得掉

市場上許多想撿便宜的人認為，只要利率持續升高，房價就會被迫下跌。

但現實是：

◆屋主普遍財務穩健，不急著賣

◆房市供給不足，撐住了價格

◆即使有人急需資金，「小幅降價」即可快速成交

換言之，要等到大幅斷頭潮才有便宜撿，恐怕只是幻想。

銀行授信更嚴格：高風險貸款本來就難過關

金融海嘯後，銀行業強化了審核機制：

◆負債比過高者難以核貸

◆收入不穩者需補充文件

◆銀行會控制貸款成數，避免高槓桿

因此市場上本來就較少「高風險」房貸族，自然難以出現大規模違約。

結語｜升息壓力不小，但房市仍穩。短期內別期待撿便宜

綜合目前各項數據與市場狀況，雖然房貸利率已顯著高於過去，但違約率仍然維持在極低水準，代表台灣房貸市場依舊相當穩健。就業市場穩定、房市流動性高、民眾財務體質良好，使得「斷頭潮」並未如預期出現。

未來仍可能因國際經濟變動而出現潛在風險，但就目前來看，想靠升息等房價崩盤、等屋主斷頭來「撿便宜」的人，恐怕要再等等。