發佈: 4 小時前 點閱: 11 出口與AI雙引擎：撐起2025年商用不動產基本盤2025年對台灣而言，是出口與科技產業表現極為關鍵的一年。11月出口金額創下歷史新高，年增率連續25個月維持正成長，帶動全年經濟成長率預測上修至7.37％。實體經濟的強勁表現，有效支撐企業投資信心，也為商用不動產市場提供穩定需求來源。在此背景下，即便年初市場一度擔憂川普關稅政策可能帶來不確定性，但實際衝擊有限，企業並未縮手，反而加快既定投資計畫。根據統計，截至12月15日，2025年大型商用不動產交易金額達1,501億元，僅較2024年同期小幅下滑8％，仍高於10年均線的1,306億元，顯示市場動能依舊強勁。值得注意的是，這樣的表現並非全面性熱絡，而是高度集中於與出口、AI、高科技供應鏈相關的資產類型與區位，也為後續的結構分化埋下伏筆。產品結構解析：廠房稱王、辦公回溫、零售穩健廠房交易續寫高峰，科技業仍是最大推手2025年商用不動產市場中，廠房交易仍是絕對主力，全年交易金額達623億元，占整體比重約42％，創下歷史第二高水準。科技業毫無懸念地成為最大買方，其中半導體業貢獻近半交易量，電子零組件業緊追在後，兩者也正是當年出口表現最亮眼的產業。近兩年積極擴產的半導體大廠中，日月光投控集團與台灣美光動作最為顯著。日月光投控集團全年購置金額高達250億元，旗下日月光半導體與矽品同步擴廠，分別在高雄南科、中壢產業園區與中部地區加碼布局。台灣美光亦持續深化在台投資，近兩年累積交易金額達123.8億元，顯示國際大廠對台灣製造與供應鏈環境的高度信心。更重要的是，2025年科技業購置的工業不動產中，約八成集中於科學園區或產業園區，反映企業愈發重視完善基礎設施、即戰力廠房與可快速投產的條件。在AI浪潮推動下，電力供應的穩定性與容量，已成為選址時的核心指標。辦公室交易回溫，自用需求成為主流辦公室交易規模居次，全年交易金額291億元，占比約19％，較2024年小幅回溫。市場亮點在於大型自用型交易再度出現，顯示企業對長期營運與品牌形象的重視。其中，陽明海運斥資112.2億元，購入南港「華固中央置地」全棟辦公大樓，成為近年最大宗自用總部購置案；此外，統一超、創新宇宙與美好證券聯手購入內湖V-Park B、C棟，總金額達81.6億元，也反映跨產業企業對核心辦公據點的需求。零售不動產穩中求進，投資型資金仍在零售不動產以272億元排名第三，主要交易集中於具規模與長期營運潛力的案件，包括竹北豐生活購物中心預售案，以及樂富一號REITs購入台茂部分產權。相較過往追求高成長的策略，2025年的零售不動產投資更偏向穩定現金流與成熟商圈。土地市場轉冷：政策、資金與風險意識交織相較商用不動產的韌性，土地市場在2025年明顯降溫。全年大型土地與地上權交易金額僅1,592億元，年減幅高達34％。關鍵原因在於第七波選擇性信用管制持續發酵，加上房市政策與融資環境趨緊，使建商購地策略全面轉趨保守。雖然第一季一度出現補庫存行情，交易金額達527億元，但隨後三季逐季下滑，全年建商購地金額僅962億元，年減42％。過去透過收購市區老舊商用不動產、再重建以取得精華地段土地的策略，也因貸款條件趨嚴而明顯放緩。然而，建商並未全面退場，而是轉向具長期發展性的軌道經濟與大型公部門開發案。高雄捷運、新北捷運的捷運聯開與公辦都更案，成為資金布局的新焦點。其中，投資規模高達985億元的Y7新北十四張捷運聯開案，更被視為未來十年指標性開發案例，顯示市場資金正從短期投機，轉向長期、制度化的開發模式。保險業投資趨保守：收益率與區位成關鍵2025年保險業不動產投資同樣呈現縮手態勢。儘管最低投報率下修至2.545％，全年土地與商用不動產投資總額仍僅166億元，年減45.2％。投資結構上，土地仍占較高比重，且以工業土地為主，反映業者對物流、倉儲與產業用地的長期需求判斷。近三年累計來看，台灣人壽投入152億元最為積極，其次為國泰人壽與台新人壽。若央行短期內未降息，2026年最低投報率可能上調至2.72％，保險資金將更集中於桃竹地區，或台南、高雄等投報率3％以上、且具規模經濟的不動產標的。結語｜結構分化成常態，產業動能決定不動產價值總體而言，2025年的台灣不動產市場不再是全面齊漲，而是高度取決於產業動能與資金條件的結構性分化。商用不動產在出口成長與AI產業加持下，仍具備穩定基本盤；土地市場則因政策與融資環境收緊而明顯降溫。這樣的變化也預告未來市場評價邏輯的轉變——不動產價值不再只取決於區位與題材，而是更深度連結產業發展、基礎建設與長期使用需求。在AI持續擴散、出口動能仍強的情況下，能夠承接產業成長的商用不動產，仍將是市場資金最核心的避風港。 圖片來源: 維基百科