不追重劃區了！大新竹房市降溫，買盤回流竹北舊市區

房市降溫成定局，買盤結構明顯轉變

近兩年來，政府打炒房政策持續加碼，央行信用管制層層收緊，加上預售屋禁止轉單政策正式上路，過往依賴短期換約、價差套利的投資操作空間幾乎被全面封堵。與此同時，全球升息循環推升房貸利率，使購屋總負擔明顯增加，自住客出手也更為謹慎。

在此背景下，全台房市買氣快速降溫，不少重劃區因供給量大、購屋族群以投資客為主，率先感受到壓力，成交量明顯萎縮，價格開始出現修正。然而，市場並未全面失溫，而是出現結構性轉向——買盤逐步回流至具備生活機能、就業支撐與交通優勢的市中心與舊市區。

不再追逐重劃區，大新竹買盤回到核心生活圈

大新竹地區長期受惠於科技產業發展，人口與就業需求穩定，使房市具備一定基本面支撐。但在房市多頭時期，不少買盤選擇進駐新興重劃區，期待建設題材與未來增值空間。然而，當市場氛圍轉為保守，「未來性」的重要性逐漸讓位給「現在就能使用的機能」。

竹北市的舊市區因此重新受到關注，特別是開發最早期的「市公所生活圈」，在整體供給受限的情況下，仍維持穩定推案與去化表現。市調顯示，該生活圈目前仍有約9個新建案銷售中，新案平均成交單價從2021年的每坪34.66萬元，逐年上升，2024年正式站上5字頭，2025年平均已來到每坪53.65萬元。

即便近一年竹北整體房價約有9%的修正幅度，市公所生活圈的新案價格仍相對硬挺，顯示核心區位在房市修正階段的抗跌性逐漸浮現。

成熟機能與產業支撐，撐起舊市區剛性需求

市公所生活圈位於竹北市西南側，鄰近台元科技園區，並與華興重劃區、縣治一期重劃區及聯興地區生活圈相互銜接，屬於發展成熟、生活機能完整的舊市區。區域內不僅有新竹縣政府、竹北市公所等行政機構，學區方面也涵蓋多所國中小學校群，對家庭型自住客具高度吸引力。

生活採買方面，傳統市場、超級市場與多座特色公園分布其間，中正西路商圈更是地方主要消費軸線，提供日常飲食與服務機能。交通條件亦相對成熟，往北可銜接竹北車站，向南可快速連結中華路及66快速道路，通勤便利性不亞於新興重劃區。

在推案動態上，區內近期指標案如「寓上美」主打成屋銷售，2房總價約1,435萬元起，吸引偏好即買即住的自住族群；預推案「昌禾開發社北段案」基地位於華興街，也因地段條件而受到市場關注。

此外，峻勝建設推出的危老重建案「峻勝文化首勝」近期正式動土，規劃21至36坪、2至3房產品，目前實價登錄已揭露19筆交易，成交單價約落在每坪51至57萬元之間。據了解，購屋族群超過9成來自台元科技園區及竹科相關從業人員，顯示在房市冷卻之際，具備產業支撐的自住需求仍然存在。

小結｜政策退潮後，市場回歸基本面

專家指出，近年政府打炒房「組合拳」連續出手，投機炒作明顯退潮，預售屋禁止轉單政策更是直接切斷短期炒作房價的主要管道，使不少以投資需求為主的區域快速降溫。現階段仍能順利去化的個案，多半具備地段優勢、成熟機能或穩定剛性需求支撐。

正如市場常說的：「潮水退了，還賣得動的，才是真正的剛需市場。」過去在投資風氣高漲時，竹北部分新案一度傳出7字頭成交，如今價格回檔其實並不意外，也讓市場重新回到理性評價的軌道。

結語｜盤整期下的機會，留給真正有需求的人

整體而言，在房市冷卻的大環境下，資金與需求正逐步回歸基本面。具備成熟生活機能、交通條件與產業就業支撐的市中心與舊市區，再度成為建商與自住族群關注的焦點。

對於有自住需求的購屋族而言，當前房價盤整階段，反而是重新評估進場時機的重要窗口期。只要地段、產品與總價條件符合自身需求，不妨理性出價，仍有機會以相對合理的價格入手理想住宅。竹北市公所生活圈的表現，也為接下來大新竹房市的走勢，提供了一個值得持續觀察的重要指標。