不動產市場承壓　土地銀行建築貸款逾放攀升、明年房市恐更緊

土地銀行不動產放款數據透露了什麼訊號？

土地銀行長期以來在國內不動產金融體系中占有關鍵地位，不僅是不動產放款規模最大的銀行，更是唯一不受《銀行法》第72-2條限制、不動產放款可超過存款與金融債三成上限的銀行。因此，土銀的放款結構與逾期狀況，往往被市場視為房市景氣的「領先指標」。

今年截至8月底，土銀不動產放款逾期金額攀升至11.14億元，其中最受矚目的，是建築貸款出現2.34億元逾期放款。這不只是數字上的增加，更象徵著建商端的財務壓力開始浮上檯面。過去幾年，在低利率與房市熱絡的背景下，建築貸款逾放幾乎銷聲匿跡，如今再度出現，代表市場環境已經出現結構性轉變。

住宅貸款穩定，真正出問題的是建築貸款

從整體數據來看，民眾購屋所承擔的住宅貸款，逾期比率反而呈現下降，顯示一般自住買盤的還款能力仍具韌性。這與部分人直覺認為「房市一跌大家就繳不出房貸」的想像有所不同。

真正亮起紅燈的是建築貸款。知名房市觀察者指出，這代表「有人開始還不起房貸、甚至有建商倒債了」，而且問題並非出在需求端，而是供給端的資金結構。近年政府推出新青安貸款政策，支撐了首購族的購屋能力，使得住宅貸款暫時維持穩定；但建商卻同時面臨央行限縮信用、建築成本高漲、銷售速度放緩的多重夾擊。

小建商資金斷鏈與房市僵局

在資金成本上升、預售市場買氣轉弱的情況下，小型建商首當其衝。大型建商尚能憑藉資本實力與多元融資管道撐過景氣循環，但小建商高度仰賴銀行建築貸款，一旦銷售不如預期，現金流立刻吃緊，資金鏈斷裂的風險隨之放大。

市場普遍預期，明年房市難以出現明顯突破，成交量可能持續萎縮，價格則維持高檔盤整的僵局。對銀行而言，土銀不動產放款占總放款比重高達66.8%，資金過度集中，使其對房市波動的敏感度更高；對建商而言，賣不動、資金回收慢，就意味著無法如期償還銀行貸款，形成惡性循環。

明年房市的三大風險與購屋提醒

展望明年，持有或準備進場不動產的民眾，至少需留意三項關鍵風險。

第一，資金過度集中風險。不論是銀行或個人，資金高度押注單一資產，一旦市場反轉，承受的衝擊將更為劇烈。

第二，打炒房政策逐步發酵。央行持續限縮信用，加上建築成本居高不下，已讓部分建商撐不住，未來淘汰效應可能擴大。

第三，景氣反轉壓力。市場預期明年經濟表現保守，房市難有亮眼表現，建商去化速度慢，自然影響還款能力。

在此情況下，若民眾有意購屋，特別是預售屋，更必須慎選建商。這已不是「隨便買、一定會漲」的年代，建商資金實力不足、財務體質不佳者，風險明顯提高。同時，購屋族也應嚴格控管自身槓桿，量力而為，避免過度依賴高成數貸款。

結語：盤整期中的理性選擇

土地銀行建築貸款三年來首見逾放，無疑為房市敲響警鐘。土銀方面表示，將持續追蹤逾期戶現況，適時採取保全措施，加速催理並積極清理逾期放款，以降低風險。

對市場而言，這並不意味房市立刻崩盤，而是進入一段更為現實、講求體質與資金紀律的盤整期。對自住客來說，反而是一個可以多看、多比較、理性評估的階段；對投資與建商而言，則是汰弱留強的關鍵時刻。未來房市的走向，將不再只看熱度，而是回歸基本面與財務實力的真正考驗。