竹科光環降溫　新竹豪宅市場為何量縮仍創高價

豪宅交易量雪崩　竹科房市風向明顯轉變

新竹向來被視為台灣科技新貴的購屋重鎮，尤其竹北高鐵特區，更是高資產族與科技企業主置產首選。然而，2025 年以來，豪宅市場卻出現劇烈反轉。根據最新統計，新竹縣市單價站上 80 萬元、總價逾 4,000 萬元的頂級住宅，今年截至 10 月僅成交 5 筆，與 2024 年全年 70 筆相比，交易量幾乎呈現「雪崩式」下滑。

這樣的量縮幅度，不僅創下近年新低，也打破外界對「竹科客群永遠不缺買盤」的想像。即便科技產業獲利能力仍強，但在整體金融環境轉趨保守之下，豪宅市場已不再是資金無限追逐的標的。

高鐵特區撐盤　8 字頭單價仍屹立不搖

值得注意的是，雖然成交量大幅萎縮，新竹豪宅的價格卻並未出現明顯鬆動，尤其竹北高鐵特區仍是全市豪宅價格的核心支撐區。

目前新竹所有「8 字頭」豪宅社區，全數集中於竹北高鐵特區。其中，屋齡約一年的成屋豪宅「合石如馥」，今年以單價 88.5 萬元成交，成為目前市場最高紀錄，距離去年高樓層 89 萬元的歷史高點僅一步之遙。同樣為一年屋齡的「坤山央央」，今年也以 86.4 萬元刷新社區新高價，顯示在市場降溫下，指標建案仍具備強勁支撐力。

預售市場方面，高價表現同樣集中於核心地段。位於光明六路東二段的「緣璞學好」，今年以單價 87 萬元，成為新竹預售豪宅最高價社區；而嘉豐六路一段與復興二路口的「富源豐岫」，年初成交的兩筆中高樓層交易，也以 86.3 萬元創下社區新高。

限貸令發威　市場呈現「量縮價穩」三大特徵

房市專家分析，新竹豪宅市場今年出現明顯降溫，並非需求消失，而是受到政策與金融環境的雙重影響，導致買賣雙方同步轉趨保守。目前市場主要呈現三大特徵。

一、資金門檻提高

央行持續強化不動產放款總量管制，即便是財力雄厚的高資產族，也明顯感受到貸款成數降低、審核條件趨嚴的壓力。過去豪宅可輕易取得相對高成數貸款的情況已不復見，使部分買方選擇延後進場，觀望市場走向。

二、賣方惜售心態濃厚

另一方面，由於近年營建成本居高不下，加上高鐵特區土地稀缺，現有屋主多半不願輕易讓價。即使成交量縮水，價格卻未出現明顯修正，使市場進入典型的「量縮價穩」盤整期。

三、坪數結構出現明顯轉變

第一線房仲觀察指出，過去動輒百坪以上的大坪數水岸豪宅，如今已非主流。取而代之的是 60 至 80 坪的中坪數產品，總價控制在 4,000 萬元左右，最受科技業高階主管青睞。這樣的產品調整，也成功支撐了單價持續站穩 8 字頭。

買方結構轉換　豪宅價值回歸理性

回顧過去幾年，新竹豪宅買方以竹科企業主為主力，購屋時偏好水岸景觀、知名品牌建商與大坪數規劃，豪宅更多被視為「身分象徵」。然而，近年市場主力逐漸轉為科技業高階主管，購屋考量也從炫耀性消費，轉向實用性與資產配置。

在這樣的轉變下，建商推案策略同步調整，從超大坪數轉為中坪數規劃，兼顧居住舒適度與總價可負擔性。雖然總價帶略為下修，但透過品牌力與地段優勢，仍能維持高鐵特區豪宅單價在 8 字頭的高檔水準。

結語｜從熱錢行情走向品質競爭　新竹豪宅進入新階段

整體而言，2025 年的新竹豪宅市場，已明顯告別過去量價齊揚的熱絡時期。交易量的大幅萎縮，反映出資金環境趨緊與買方心態轉變；但價格仍能維持高檔，則顯示市場正在進行結構性調整。

如「坤山央央」、「合石如馥」等指標建案，仍能在逆風中創下社區新高，說明真正具備地段、品牌與產品力的豪宅，依然具備長期支撐。未來，新竹豪宅市場的競爭關鍵，將不再是跟隨熱錢進場，而是回歸資產品質本身。

在金融環境持續偏緊的情況下，新竹豪宅正從「量的擴張」走向「質的淘汰」，這場冷風吹過後，留下來的，將是更具保值性與長期競爭力的頂級資產。