AI 是泡沫還是長期趨勢？台積電給出的答案
當全球科技股因估值與景氣循環而動盪，市場開始反覆拋出同一個問題：AI，是否正在複製過往網路泡沫的路徑？
對此，台積電選擇用最具說服力的方式回應——真金白銀的資本支出與持續加速的建廠行動。
台積電董事長暨總裁魏哲家在近期法說會中直言：「AI 需求是真的。」這句話不只是信心喊話，而是來自他與客戶、甚至「客戶的客戶」深度溝通後的判斷。雲端服務供應商已明確感受到 AI 對營運效率與財報的實質貢獻，這些「Very rich」的客戶，正以真實訂單與長期規劃，支撐台積電對 AI 需求永續性的信念。
高達 560 億美元的豪賭，為何台積電仍選擇加碼？
2025 年，台積電資本支出規模上看 520 至 560 億美元，堪稱半導體史上最激進的投資節奏。魏哲家也坦言，若判斷失誤，後果將是災難性的；但在他眼中，AI 已不只是短期風潮。
從日常生活的滲透，到內部生產流程的優化，AI 已在台積電內部創造約 2% 的生產力提升。這樣的改善幅度，對成熟製程或超大型製造組織而言，並非微不足道，而是足以改變成本結構與競爭優勢的關鍵。
從先進製程到封裝，AI 重塑製造業擴產版圖
在 AI Megatrend 的驅動下，台積電的擴產已呈現全面化布局。
國內方面，新竹與高雄的 2 奈米廠、南科 3 奈米與 2 奈米產能同步擴增，先進封裝更一路延伸至嘉義與中科，甚至 1.4 奈米廠也已動工。海外布局同樣積極，美國首座廠進入量產階段，第二、第三座廠同步推進。
為了搶時間，台積電甚至要求設備商縮短交機時程，使供應鏈一方面承受趕工壓力、無法調價，另一方面卻迎來訂單滿手的「甜蜜負擔」。市場普遍預期，至少到 2026 年，這波成長動能仍將延續。
AI 不只撐起晶圓代工，也點燃整條製造鏈
AI 的影響並未止於晶圓代工龍頭。
從伺服器、機櫃、PCB 到系統整合，電子製造業者正同步啟動擴產模式。
晟銘電子近期獲經濟部核准投資近 9.7 億元，在桃園擴建新廠，導入 AI 智慧化產線，以因應 AI 伺服器與液冷機櫃需求，同時分散美中貿易風險。印刷電路板廠燿華，則將今年資本支出推升至逾 50 億元的近年高點，布局台灣、中國與泰國，鎖定 AI、伺服器、低軌衛星與車用通訊等高階應用。
「AI」已成為製造業投資決策中，最具共識的關鍵字。
工業需求火熱，商用不動產卻未全面受惠
照理而言，當產線與設備投資同步升溫，商用不動產市場應該雨露均霑。然而，實際情況卻恰恰相反。
統計顯示，2025 年上市櫃法人商用不動產與土地交易量為 2579 億元，年減 22%，呈現「價撐量縮」格局。AI 與半導體供應鏈相關產業，貢獻了約 44% 的交易量，其他產業卻明顯退場。
工具機、紡織、鋼鐵等傳產，面臨成本上升、出口競爭力受壓，投資態度普遍轉趨保守，使市場出現明顯的產業兩極化。
辦公與工業地產同步降溫的真相
2025 年，辦公產品交易量年減 22%，工業地產交易量也年減 17%。這並非需求消失，而是價格僵固與企業資本配置轉趨謹慎，拉長了成交節奏。
專家指出，過去幾年資金充沛推升價格，如今在關稅、地緣政治與產業不確定性仍高的情況下，買方追價意願明顯下降，市場需要時間消化。
CBRE 觀點——廠房創高、土地量縮的結構性轉變
CBRE 世邦魏理仕的觀察，進一步凸顯市場分化。
2025 年商用不動產投資總額達 1543 億元、年增 29%，其中廠房交易金額高達 686 億元，創下同期新高。
CBRE 台灣總經理林敬超指出，科技大廠訂單滿載，使「現成廠房」成為關鍵資產，攸關能否即時接單，並直接反映在隔年營收表現上，這種剛性需求成為工業地產的核心支撐。
相對地，土地市場交易量年減約 35%，建商購地金額更較去年同期大減逾五成。信用管制與住宅市場降溫，使建商態度轉趨保守，也讓商用不動產交易結構出現明顯轉變。
辦公市場的真正考驗才正要開始
CBRE 預期，工業地產全年成交金額仍可望維持在 1200 億元以上，但辦公市場的壓力正在累積。
未來三年，台北市中心新增可租賃辦公空間高達 23.5 萬坪，供給壓力下，A 辦租金成長已明顯趨緩，2026 年恐僅剩微幅上調，甚至在 2028 年前後出現實質負成長。
結語：AI 撐起工業地產，但救不了所有商用不動產
從台積電到供應鏈廠商，AI 已確實成為企業擴廠與資本支出的核心動能，也為工業地產提供了真實而持續的需求支撐。然而，這股力量並未全面擴散至整體商用不動產市場。
在產業發展高度分化、資金配置趨於保守的背景下，交易動能正高度集中於少數成長型產業。展望 2026 年，商用不動產市場的關鍵，不再只是是否搭上單一科技題材，而是能否迎來更廣泛、更多元的產業投資動能。
AI，撐起了一個市場，卻也照出了另一個市場的冷熱分明。