房市交易量降溫　市場陷入觀望僵局

台灣房市在歷經前幾年的高漲行情後，近一年逐漸進入修正與盤整階段。尤其央行持續推動選擇性信用管制，導致市場資金緊縮，買氣明顯降溫。今年以來，全台交易量仍維持低迷，六都今年1至4月買賣移轉棟數年減3.4%，顯示市場流動性依舊不足。

雖然今年3月央行曾調整信用管制措施，將第二戶房貸成數由五成提高至六成，被市場視為「微鬆綁」訊號，但整體而言，購屋族對後市仍抱持高度觀望態度。原因在於市場普遍認為，央行尚未真正改變打炒房方向，因此即使部分限制放寬，仍不足以大幅刺激交易回溫。

目前房市呈現典型的「價格撐住、成交量萎縮」局面。賣方不願降價，買方則期待未來有更大幅度修正，導致雙方價格認知差距持續擴大，市場因此陷入僵局。

央行短期難全面鬆綁信用管制

市場高度期待央行能進一步放寬選擇性信用管制，但從目前整體條件觀察，短期內全面鬆綁的機率並不高。

央行目前最重視的兩項核心指標，包括「不動產放款集中度」以及「房價是否明顯修正」。雖然近期不動產放款集中度已下降至36%以下，但市場普遍認為，距離央行理想水位仍有一段距離。

另一方面，房價也尚未出現明顯下跌。即使成交量低迷，多數建商仍不願大幅讓利，主要原因在於土地成本與營建成本依舊偏高，使建商缺乏降價空間。

在這樣的背景下，央行勢必會持續觀察市場變化，避免因過早鬆綁信用管制，再次引發資金回流房市與投機炒作。因此，即便市場期待政策轉向，央行態度恐怕仍將維持審慎。

房價難跌的背後原因

目前市場最大的矛盾，在於交易量明顯衰退，但房價卻沒有同步修正。造成這種現象的關鍵，與營建成本持續攀升密切相關。

首先，土地取得成本仍居高不下。過去幾年建商高價搶地，使目前許多推案成本早已墊高，即使市場轉冷，建商也難以大幅降價出售。

其次，營建廢棄物處理費用大幅增加，也進一步壓縮開發商利潤。近年環保法規趨嚴，加上可去化場地有限，營建廢土清運成本持續攀升，成為建築業沉重負擔。

此外，鋼筋、預拌混凝土等原物料價格持續上漲，中東戰事更推升全球能源與運輸成本，使整體營建支出維持高檔。即使市場需求放緩，建商仍難以透過降價換取成交量。

因此，目前市場形成「買方等跌價、賣方不願降價」的僵局，交易自然陷入停滯。

台經院：營建業景氣止跌回升

根據台經院公布的4月營業氣候測驗點，營建業來到94.67點，較上月增加2.6點，結束連續三個月下跌走勢，顯示整體景氣已有初步止穩跡象。

台經院分析指出，目前營造業仍受惠於科技廠辦工程需求，包括半導體與高科技產業持續擴廠，帶動部分工程訂單，對營建業形成支撐。

然而，整體環境仍存在不少壓力，包括：

◆營建廢棄物處理成本偏高

◆原物料價格上漲

◆中東地緣政治衝突推升能源成本

◆人力短缺問題持續

這些因素都壓抑營造業獲利表現。

不過，台經院也認為，隨著政府相關配套措施逐步到位，加上下半年公共工程陸續展開，營建業景氣仍有機會逐步改善。

房市買盤回歸剛性需求

在市場景氣偏冷情況下，投資型買盤已明顯退場，目前房市主力買盤逐漸回歸剛性需求。

目前市場主要購屋族群包括：

◆首購族

◆換屋族

◆長期置產族

◆危機入市買盤

其中，以「非買不可」的自住需求為核心支撐力量。

由於整體市場氛圍偏保守，購屋人更重視生活機能與未來發展性，因此捷運、科技園區、成熟商圈周邊仍具一定抗跌能力。

產品類型方面，中低總價產品仍是市場主流。由於總價負擔相對較低，銀行貸款壓力也較容易控制，因此去化速度明顯優於高總價產品。

反觀豪宅市場則面臨較大壓力，尤其貸款限制已成為高資產族群購屋的重要障礙。

豪宅認定標準成市場焦點

目前業界最關注的問題之一，就是豪宅認定標準已逐漸與市場脫節。

過去央行訂定豪宅標準時，房價基準與現在差異極大，但近年房價大幅上漲，使許多原本屬於一般住宅的產品，如今卻可能被歸類為豪宅。

尤其在雙北、新竹等高房價區域，即使是一般換屋族購買坪數稍大住宅，也很容易觸及豪宅認定門檻，進而面臨貸款成數過低問題。

這樣的情況，不僅增加自住客資金壓力，也壓抑正常換屋需求。

因此，市場普遍期待央行能重新檢討豪宅認定標準，讓信用管制更貼近現實房價結構，避免誤傷一般自住需求。

流動性不足成房市最大隱憂

目前台灣房市最大的問題，已不再只是價格高低，而是「市場流動性不足」。

去年全年全國買賣移轉棟數約26.13萬件，雖然尚未跌至金融海嘯時期低點，但交易量已明顯低於過去景氣熱絡階段。

當市場成交量持續萎縮，除了影響仲介、代銷與建商營運外，也可能連帶衝擊整體經濟循環。

因為房地產產業牽動範圍極廣，從建築、裝修、家具、家電到金融貸款，都與房市景氣高度連動。一旦交易長期低迷，對內需經濟也可能造成壓力。

因此，市場普遍期待央行未來能適度調整政策，在抑制投機與維持市場流動性之間取得平衡。

適度鬆綁有助市場回穩

若未來央行能適度放寬選擇性信用管制，對市場將具有多項正面效果。

首先，可改善目前市場流動性不足問題，讓正常自住與換屋需求重新回到市場。

其次，也能降低建商資金壓力。目前不少建案銷售速度放緩，若交易持續停滯，開發商資金週轉壓力恐逐步升高。

此外，適度鬆綁也有助於金融市場穩定。若房市長期低迷，恐增加部分建商與相關產業財務風險，對整體經濟未必有利。

不過，央行未來即使調整政策，仍可能採取「局部鬆綁、持續控管」方向，而非全面解除限制。包括第二戶貸款、豪宅認定標準等，都可能成為優先調整項目。

結語

台灣房市目前正處於政策調控與市場修正交會的重要階段。央行雖已釋出部分鬆綁訊號，但在不動產放款集中度與房價修正幅度尚未達標情況下，短期內全面放寬信用管制的可能性仍有限。

然而，隨著市場交易量持續萎縮，流動性不足問題已逐漸浮現。若僵局持續過久，不僅房地產產業受影響，也可能牽動整體經濟表現。

未來房市走向，將取決於央行政策調整節奏、營建成本變化，以及市場信心能否逐步恢復。在當前環境下，自住需求仍將是市場主要支撐力量，而具備生活機能與長期發展性的區域，依舊較具抗跌與保值能力。