建照與開工同步探底　房市供給開始急凍

近年台灣房市在高房價與政策打炒房之間反覆拉鋸，而2025年第一季的數據，則正式揭露市場已進入新的轉折階段。

根據內政部統計，今年第一季全台建照與開工量雙雙跌至近十年次低，代表建商對未來市場態度明顯轉趨保守。過去幾年因資金寬鬆、低利率與資產保值需求帶動，建商積極獵地與推案，市場一度出現「遍地開花」景象；然而在央行連續升息、信用管制加強以及銀行限貸令實施後，建商資金壓力開始快速增加。

尤其銀行對建築融資審核日益嚴格，不少中小型建商即便取得土地，也未必能順利取得開發貸款。資金周轉風險提高後，市場自然開始出現「能不推就不推、能延就延」的保守心態。

這樣的變化，也讓過去火熱的新建案市場逐漸降溫。

政策壓力持續加重　建商轉向保守經營

政府近年針對房市陸續祭出多項信用管制措施，包括限制多戶貸款成數、強化預售屋管理以及加重投資客持有成本，目的在於降低市場炒作風氣。

而，這些政策在壓抑投機需求的同時，也同步影響建商資金調度能力。

過去建商常透過高槓桿模式操作土地與推案，只要市場持續上漲，即使資金壓力高仍能獲利；但當市場進入盤整，銷售速度放緩、銀行審核趨嚴後，高槓桿模式風險便快速升高。

特別是中小型建商，面臨的壓力最為明顯。大型建商因資本雄厚、土地庫存充足，尚可撐過景氣循環；但中小型業者若推案銷售不如預期，資金鏈可能立即出現問題。因此不少業者乾脆延後推案時程，以降低市場不確定風險。

開工量下滑　代表未來供給將減少

建照與開工量的意義，不只是眼前市場冷卻，更代表未來幾年的供給正在收縮。

一般而言，從取得建照到正式完工交屋，平均需要三至五年時間。如今開工量大幅下降，意味著未來數年能夠進入市場的新屋數量將同步減少。

這也是許多專家認為房價難以大跌的重要原因。

因為房價最核心的邏輯，仍然是供需關係。當供給減少，而人口集中都會區、自住需求與換屋需求依舊存在，即使投資需求退場，市場也未必會出現崩盤式修正。

尤其台北、新北、台中與新竹等區域，長期面臨土地稀缺問題，新案供給本來就有限。一旦建商縮手，未來市場可能反而進一步缺貨。

交屋潮爆發　使照量創歷史同期新高

雖然前端供給開始急凍，但市場卻同時出現另一個矛盾現象——交屋潮大爆發。

今年第一季全台使照宅數高達3萬1,798宅，創下2005年有紀錄以來同期新高。這並不代表市場突然轉熱，而是疫情期間推案潮的延遲效應。

疫情期間的推案熱潮　如今集中交屋

回顧2020年至2022年間，全球進入超低利率時代，市場資金氾濫，房地產成為資金避風港。當時建商積極推案，購屋族也因擔心通膨與資產貶值而加速進場。

如今這批個案陸續完工，自然形成大規模交屋潮。

大量使照釋出，也讓市場短期供給增加，部分區域甚至出現投資客轉售壓力。不過，這種供給增加其實偏向「短期現象」，並不代表未來市場會持續大量供給。

因為從最新建照與開工數據來看，新案補充速度已經開始放慢。

交屋潮不等於房價崩跌

不少民眾看到交屋潮出現，便期待市場會因供給增加而大幅降價，但實際情況未必如此。

首先，目前多數建商並沒有明顯降價意願。即使銷售速度放慢，建商通常也會採取「讓利不讓價」策略，例如贈送裝潢、家電、優惠付款條件等，而非直接調降價格。

原因在於，一旦建案正式降價，不僅影響品牌形象，也可能衝擊先前已購客戶，引發糾紛。

其次，營建成本至今仍維持高檔。包括土地、人工、原物料與營造成本，相較疫情前都明顯墊高。在成本難以下降的情況下，建商若大幅降價，等同直接壓縮獲利空間。

因此目前市場較可能出現的是「成交量縮、價格盤整」，而不是全面性崩跌。

拆照量低迷　老屋重建市場進入冬眠

除了建照與開工量下滑外，今年第一季全台拆照數量僅797宅，也創下近十年第三低紀錄。

這代表不只是新案推動放緩，連都市更新與危老改建也開始降溫。

都更整合困難　資金門檻持續提高

老屋重建原本被視為未來房市的重要供給來源，尤其雙北大量老舊住宅亟待更新。然而實際執行上，都更與危老改建往往耗時多年。

除了住戶整合困難外，現在還面臨資金問題。

由於銀行對建商授信趨嚴，加上市場買氣降溫，建商投入都更案的意願明顯降低。畢竟都更開發週期長、風險高，一旦房市反轉，獲利可能不如預期。

因此不少建商選擇暫緩整合案，導致拆照量明顯萎縮。

老屋供給不足　反而支撐房價

有趣的是，拆照減少雖代表改建市場降溫，但同時也意味老屋更新速度放慢。

這將導致未來新屋供給更加有限，特別是在精華區土地稀缺的情況下，新案產品將更顯珍貴。

換句話說，市場雖然短期修正，但供給不足問題其實並未解決，反而可能因建商保守而進一步惡化。

這也是為何許多房市專家認為，即使市場交易量萎縮，房價依舊具有支撐力道。

房價真的會跌嗎？關鍵仍在供需結構

目前市場最大問題，不是需求突然消失，而是買賣雙方對價格認知差距擴大。

剛性需求仍然存在

即使投資客退場，自住需求其實並未消失。

包括首購族、換屋族與家庭人口需求，依舊持續存在。尤其科技產業聚落帶動的就業人口增加，仍對部分區域房市形成支撐。

例如新竹、台中與部分雙北重劃區，因產業與人口持續流入，住宅需求仍相對穩定。

此外，通膨壓力也讓不少民眾仍傾向將房地產視為長期保值工具。

股市與資金效應　仍是房市後盾

除了基本需求外，市場資金動能也是房價的重要支撐。

近年台股資金規模持續擴大，科技業與AI產業帶動財富效應，讓高資產族群資金仍相當充裕。即使央行限貸，市場上的熱錢並未真正消失，而是暫時觀望。

一旦市場信心回穩，資金仍可能重新流向房地產市場。

因此目前市場較可能出現的是區域與產品分化，而非全面性崩跌。地段佳、供給有限、具產業支撐的區域，價格仍具抗跌性；反而是投資過熱、供給量大的區域，修正壓力會較明顯。

結語

台灣房市正在進入一個新的調整階段。政府打房政策與銀行限貸令，確實讓建商推案速度明顯放慢，建照、開工與拆照等前端指標全面下滑，反映市場信心轉弱。

然而，這樣的供給緊縮，也意味未來三至五年的新案數量將明顯減少。在剛性需求仍存在、營建成本居高不下，以及都會區土地稀缺的背景下，市場雖可能持續盤整，但要出現全面性大跌，其實並不容易。

未來房市更可能走向「量縮價穩」與「區域分化」格局。對購屋族而言，與其一味等待房價崩跌，不如回歸自身需求與財務能力，選擇真正適合長期持有的產品，才是面對未來市場最務實的策略。