苗栗市公設保留地大解編 啟動都市發展新篇章

長期以來，公共設施保留地問題一直是台灣都市計畫中的重要課題。許多土地因都市計畫劃設為公園、綠地、市場、兒童遊樂場等公共設施用地，但政府受限於財政資源，遲遲無法完成徵收與開發，導致土地長期閒置，甚至荒廢失修，不僅影響土地所有權人的權益，也阻礙都市整體發展。

苗栗市此次推動公共設施保留地檢討與解編，可說是回應地方長年以來的期待。透過重新檢視都市計畫內容，將部分已不符合當代需求的公共設施用地調整為住宅區或商業區，使土地資源獲得更有效利用，同時藉由市地重劃重新配置公共設施，兼顧城市發展與居民生活需求。

此次規畫不僅涉及土地使用變更，更代表都市治理思維的轉變，從過去大量預留公共設施用地，轉向強調土地活化與實際需求導向的都市規畫模式。

公設保留地長年未徵收 成為都市發展瓶頸

15.15公頃公設保留地全面盤點

苗栗縣政府針對苗栗市都市計畫區進行全面盤查，共發現28處公共設施保留地，總面積達15.15公頃，涵蓋多種類型用地，包括：

◆公園用地約3.38公頃

◆園道用地約2.49公頃

◆兒童遊樂場用地約2.07公頃

◆公園兼兒童遊樂場用地約1.9公頃

◆運動公園用地約1.62公頃

◆市場用地約1.68公頃

這些土地大多規畫已久，但因政府財政負擔沉重，長年無法辦理徵收，形成都市計畫與現實發展需求之間的落差。

時空背景改變 原有規畫逐漸失去功能

許多公共設施保留地是在數十年前都市計畫初期所劃設，當時的人口結構、交通條件及生活需求與今日截然不同。隨著都市發展方向改變，部分原本規畫的市場、公園或兒童遊樂場已不再符合實際需求。

部分土地甚至因長期閒置而雜草叢生，成為環境衛生死角，無法發揮公共效益。地方人士普遍認為，與其讓土地持續閒置，不如透過都市計畫檢討，重新規畫符合當前需求的土地用途，讓土地資源能真正發揮價值。

解編後新增7.7公頃住宅區 提供城市發展空間

住宅區成為本次變更最大亮點

此次公設保留地解編後，預計新增7.7公頃住宅區，成為最大宗的土地使用變更項目。

在人口居住需求持續存在、住宅供給逐步增加的背景下，新增住宅區可望提供更多開發機會，帶動周邊生活機能成長，並促進區域人口進駐。

縣府規畫透過公辦市地重劃方式進行整體開發，不僅能改善土地使用效率，也能同步規畫道路、公園及公共空間，避免零散開發造成都市景觀與交通問題。

「公2」變更住宅區最受關注

位於民族路與國華路口附近的「公2」用地，是此次住宅區變更的重要案件之一。

該區規畫變更後，將增加約1.61公頃住宅區用地，同時保留及新設相關公共設施，包括：

保留兒童遊樂場空間

規畫保留約0.4公頃兒童遊樂場，讓社區居民及家庭仍可享有休憩與親子活動空間。

設置廣場與開放空間

新增約0.05公頃廣場用地，有助於提升公共活動品質與社區交流功能。

完善區內交通路網

留設約0.28公頃區內道路，改善交通動線，提升整體居住環境品質。

透過整體規畫方式，兼顧住宅開發與公共空間需求，打造更宜居的都市環境。

商業區擴大布局 強化苗栗火車站商圈發展

西站與英才觀光夜市周邊成焦點

除住宅區外，本次解編也將增加1.11公頃商業區，其中以苗栗火車站西站及英才觀光夜市周邊發展最受外界矚目。

該區原有交通便利、人潮集中等優勢，但商業發展空間相對有限。此次透過都市計畫變更，可望進一步擴大商業腹地，吸引更多投資與商業活動進駐。

「市5」與「兒4」變更商業區

縣府規畫將「市5」及「兒4」部分土地變更為商業區，新增約0.56公頃商業用地。

擴大火車站商圈效益

苗栗火車站是地方重要交通節點，未來商業區擴增後，可望串聯周邊商圈、夜市及交通轉運功能，提升整體商業活力。

保留綠地與兒童活動空間

即使變更為商業區，規畫仍保留約0.21公頃兒童遊樂場用地，兼顧居民休憩與兒童活動需求。

此種兼顧商業發展與公共利益的規畫方式，展現都市更新與生活品質並重的理念。

公辦市地重劃成關鍵推動機制

22案納入市地重劃辦理

本次共28件解編案件中，有22案、面積約10.79公頃將採公辦市地重劃方式推動。

市地重劃最大的優勢在於能夠整合零散土地，重新配置道路、公園及公共設施，提升土地利用效率，並降低政府一次性徵收所需龐大財政負擔。

透過重劃制度，土地所有權人可取得重劃後土地，政府則能取得必要公共設施用地，形成雙贏局面。

保留必要公共設施

儘管進行解編，但縣府並未全面取消公共設施規畫，而是保留並新增約4.25公頃公共設施用地，維持都市基本機能。

此外，部分土地將恢復原有土地使用分區，包括：

◆約1.04公頃恢復農業區

◆約1.05公頃恢復保護區

此舉顯示都市計畫調整並非單純開發導向，而是在環境保育、公共利益與土地活化之間尋求平衡。

公設保留地解編帶來的多重效益

活化閒置土地

長年未利用的土地重新投入開發利用，可提升土地經濟價值與使用效率。

改善都市景觀

透過重劃與開發，可改善雜亂閒置空間，提升市容景觀與居住品質。

增加地方稅收

住宅區與商業區開發後，將帶動不動產價值提升，增加地方政府稅收來源。

帶動產業與就業

商業區擴增有助於吸引企業投資、商家進駐，創造更多就業機會與經濟效益。

提升生活機能

透過道路、公園及公共設施重新配置，可進一步完善都市機能與居民生活環境。

結語

苗栗市都市計畫公共設施保留地解編，是地方都市發展的重要轉折點。透過全面盤點15.15公頃長期未徵收土地，規畫釋出7.7公頃住宅區與1.11公頃商業區，不僅回應土地所有權人多年期待，也讓閒置土地重新投入城市發展體系。

尤其苗栗火車站西站周邊商業區擴大，以及民族路、國華路口住宅區開發規畫，將成為未來城市成長的重要引擎。同時，縣府透過公辦市地重劃保留公共設施、綠地與交通空間，在開發與公共利益之間取得平衡。

未來隨著重劃作業逐步推進，若能加速整體規畫與基礎建設建置，將有助於提升苗栗市整體競爭力，打造兼具居住品質、商業活力與永續發展的現代化城市環境，讓土地真正發揮最大效益，實現「地盡其利、民享其福」的都市發展目標。