央行維持房市信用管制不變，房市鬆綁期待落空

中央銀行第二季理監事會議決議維持現行房市信用管制措施不變，市場原本期待的政策鬆綁並未出現。消息公布後，不少建商、代銷業者直言失望，認為目前房市交易量已連續低迷一年以上，市場買氣疲弱，若信用管制持續維持，恐怕將使房地產市場恢復速度更加緩慢。

事實上，央行此次決策並不令人意外。從近期國內經濟環境、房市價格以及政府住宅政策來看，央行仍希望透過信用管制降低投機需求，使房市逐步回歸健康發展，而非因政策過早鬆綁，再次刺激房價快速上漲。

為何央行沒有鬆綁房市信用管制？

不少市場人士原先預期，在房市交易持續降溫下，央行可能適度調整信用管制措施，但從目前情況來看，仍有三大原因使央行選擇按兵不動。

第一季已微調政策，連續放寬機率本來就低

今年第一季，央行已針對部分房貸限制進行小幅調整，例如部分換屋族貸款限制獲得適度放寬，顯示央行並非完全沒有彈性。

然而，中央銀行向來採取穩健且循序漸進的貨幣政策，不太可能連續兩季快速放寬信用管制。尤其房市政策牽涉金融穩定，任何調整都需要觀察市場反應，因此第二季維持現狀，符合市場預期。

新青安2.0即將上路，央行仍需觀察效果

另一項重要因素，就是新青安2.0即將於今年8月正式實施。

政府希望透過新版青年安心成家貸款方案，提高首購族購屋能力，協助年輕家庭順利購屋。新政策上路後，勢必會對市場買氣、貸款需求及銀行放款產生一定影響。

在政策尚未正式實施前，央行自然希望先觀察新青安2.0是否會帶動市場交易，避免同時調整信用管制，造成政策效果互相重疊，增加市場不確定性。

房價尚未明顯修正，政策目標仍未完成

央行總裁楊金龍日前曾表示，目前房市仍朝向「軟著陸」方向發展，只是下降速度較慢。

所謂軟著陸，就是希望房價逐步降溫，而不是出現劇烈崩跌，避免影響金融市場穩定。

目前全台多數地區房價雖然漲勢趨緩，但整體價格仍維持相對高檔，尚未出現全面性的修正，因此央行認為信用管制仍有持續存在的必要。

房市交易持續降溫，建商與代銷壓力倍增

信用管制持續，加上高房價、高利率與市場觀望氣氛，使房市交易量已連續低迷超過一年。

不少建商坦言，新案來客數明顯下降，銷售速度不如過去幾年熱絡。尤其預售屋市場受到投資客退場影響，買盤主要回歸自住需求，使成交速度放慢。

另一方面，代銷業者面臨的壓力甚至比建商更大。

代銷公司的收入主要來自建案銷售佣金，一旦建案銷售速度減慢，公司營收便會立即受到影響。不少代銷公司表示，近一年市場成交量大幅萎縮，過去房市景氣期間累積的獲利，幾乎都因營運成本與人事支出而逐漸消耗。

部分中小型代銷甚至開始縮減人力、降低廣告預算，甚至退出部分區域市場，以降低營運風險。

建築業者期待政策鬆綁，市場出現不同聲音

建築業者普遍認為，目前市場交易量已大幅下降，信用管制已達到抑制炒作目的，應適度放寬部分限制，讓正常自住與換屋需求恢復。

不少建商建議，可針對首購族、自住換屋族或特殊家庭需求提供更具彈性的貸款條件，而非全面維持相同限制。

不過，也有不少學者認為，目前房價仍處高點，如果過早鬆綁信用管制，可能再次吸引短期投資資金進入市場，房價恐重新上漲，反而違背政府穩定房市的政策目標。

因此，目前市場對是否應該立即鬆綁信用管制，仍存在不同看法。

購屋族現在該進場嗎？

對於真正有自住需求的民眾而言，目前市場反而提供更多選擇。

由於交易量下降，部分建商開始推出優惠付款方案、工程期付款、裝潢優惠或家電贈送等促銷措施，希望吸引買方進場。

雖然房價尚未全面下跌，但議價空間已比前兩年增加不少，自住買方談判能力也逐漸提升。

不過，購屋族仍需留意自身財務能力，尤其目前房貸利率仍維持相對高檔，未來若利率持續維持高水位，每月房貸支出仍是一筆不小的負擔。

建議購屋前應仔細評估收入、貸款成數、還款能力及未來家庭支出，避免因房貸壓力影響生活品質。

未來房市走向仍取決於三大關鍵因素

展望下半年，房市是否能逐步回溫，主要仍取決於三項重要因素。

第一，是新青安2.0正式上路後，是否能有效帶動首購需求，提升市場成交量。

第二，是央行未來是否根據房市變化及金融情勢，適度調整信用管制措施。如果房價持續降溫且市場恢復理性，未來仍有機會進一步檢討現行限制。

第三，則是整體經濟景氣與利率走勢。若國內外經濟逐步改善，就業市場穩定，民眾購屋信心也有機會回升，進一步帶動房市交易。

結語

央行第二季理監事會議維持房市信用管制不變，代表政府現階段仍以穩定金融秩序、抑制房市過熱為主要政策方向。雖然建商與代銷業者期待鬆綁政策，但考量新青安2.0即將上路、房價尚未明顯修正，以及房市仍朝軟著陸方向發展，央行短期內再次放寬信用管制的可能性並不高。

未來市場將持續關注房價變化、交易量回升情況，以及新政策帶來的實際效益。對購屋族而言，現階段與其期待政策快速轉向，不如審慎評估自身需求與財務能力，把握市場議價空間增加的機會，做出最符合自身條件的購屋決策。而對建商與代銷業者來說，如何提升產品競爭力、調整銷售策略並滿足自住市場需求，將是面對新一波市場變化的重要課題。