一、高雄岡山聖森路園區段徵收，北高雄重大開發案再邁進一步
高雄市北部近年隨著橋頭科學園區、楠梓產業園區、路竹科學園區及相關產業建設陸續推進，逐漸形成南台灣重要的科技產業發展廊帶。其中，位於岡山區東側的聖森路產業園區，因具有產業用地擴充、交通路網改善及都市土地整體開發等多重功能，成為北高雄近年備受關注的都市計畫與區段徵收案件。
2026年11月3日，內政部都市計畫委員會第1112次會議審議通過「變更高雄市岡山主要計畫（第三次通盤檢討案）」再提會討論案，岡山東側農業區變更程序完成重要法定審議階段，也代表聖森路產業園區的推動正式跨越重要里程碑。
依據高雄市政府公布的規劃內容，聖森路產業園區區段徵收範圍約60公頃，未來將透過整體土地開發方式，重新配置產業用地、住宅用地及公共設施，打造具備產業生產、居住生活及公共服務機能的完整發展區。
市府預估，最快於2027年取得產業用地，提供電子產業及高科技關聯產業進駐使用。這項計畫不只是增加岡山產業發展腹地，更是北高雄科技產業聚落逐步成形的重要拼圖。
聖森路園區為什麼受到重視？
岡山過去以螺絲、螺帽、金屬扣件、機械加工及傳統製造業聞名，具有深厚的工業基礎與完整的中小企業供應鏈。然而，隨著半導體、電子零組件及智慧製造產業持續發展，企業對於土地規模、廠房配置、交通運輸及產業聚集環境的要求也逐漸提高。
既有零散工業用地不一定能滿足新興產業對大型基地及完整街廓的需求，因此，透過區段徵收整合土地，提供規模較大、形狀方整且具備完整公共設施的產業用地，成為聖森路園區的重要開發方向。
此外，聖森路園區的區位也具有優勢，能夠與周邊橋頭科學園區、白埔產業園區及岡山既有工業聚落相互連結，形成產業上下游分工與合作的發展條件。
內政部審議通過代表什麼？
都市計畫審議通過，是土地開發程序的重要進展，但不代表區段徵收已經全部完成，也不代表土地已可立即交付廠商使用。
接下來仍須辦理區段徵收開發範圍及抵價地比例報核、協議價購、公聽會、區段徵收計畫書報核，以及後續相關法定程序。
因此，對地主而言，現階段應該將本案視為正式進入後續開發準備的重要階段，而不是已經完成徵收或土地分配的階段。
二、岡山聖森路區段徵收範圍與土地使用規劃
聖森路產業園區區段徵收案總面積約60公頃，整體規劃採取產業、住宅及公共設施並行的方式，希望在提供產業發展空間的同時，也能兼顧未來就業人口的居住需求及地方公共服務。
依目前公布的規劃內容，土地使用配置大致如下：
約30公頃產業專用區
本案最受市場關注的部分，就是新增約30公頃產業專用區。
這些產業用地將採取大街廓、方整坵塊的配置方式，提供較完整的產業建築基地，改善過去土地零散、形狀不規則及開發不易等問題。
預計引進的產業方向包括：
- 半導體相關製造及供應鏈產業。
- 電子零組件製造業。
- 精密機械及設備製造業。
- 金屬製品及高階扣件產業。
- 智慧醫材及智慧製造產業。
- 智慧航太及相關高值化產業。
值得注意的是，聖森路園區並非單純以大型半導體製造廠為唯一發展目標，而是希望結合岡山既有金屬加工、扣件及機械產業基礎，引進高科技關聯產業，讓傳統製造業有機會升級轉型。
約11公頃住宅區
除了產業用地之外，本案也規劃約11公頃住宅區。
產業園區的開發通常會帶來新增就業機會，當企業進駐、員工增加，周邊也會產生住宅、餐飲、零售、交通及生活服務等需求。
因此，住宅區的配置具有重要意義。
透過產業與住宅適度整合，未來可以提供企業員工及周邊工作人口更多居住選擇，降低產業發展與生活機能分離的問題。
不過，住宅區的實際開發方式、建築使用及後續土地取得情形，仍應以正式核定的都市計畫及區段徵收相關文件為準。
約19公頃公共設施用地
本案另規劃約19公頃公共設施用地，包括社會福利設施、公園、綠地及道路等。
公共設施是區段徵收整體開發的重要環節，因為大型產業聚落不能只有廠房及道路，也必須具備生活服務及環境品質。
其中，社會福利設施可配合未來人口需求，提供社會住宅儲備、長照、托育及其他公共服務使用；公園與綠地則能改善整體環境，增加休憩空間。
此外，道路系統的重新配置，也有助於改善原有土地使用型態，提升未來產業車流及居民通行的便利性。
三、聖森路園區段徵收的開發目的與產業戰略
聖森路產業園區的開發，並不是單純將農業區變更為產業用地，而是配合高雄整體產業政策及南台灣科技產業布局，擴大北高雄產業發展空間。
串聯南台灣半導體S廊帶
近年高雄積極推動半導體及高科技產業發展，從楠梓、橋頭、岡山一路延伸至路竹，逐漸形成南台灣重要的科技產業發展軸線。
聖森路園區位於岡山，能夠與周邊科技園區及既有工業區產生連結。
未來若能吸引電子零組件、精密機械、金屬加工及半導體供應鏈業者進駐，將有機會形成更完整的產業分工體系。
對於半導體產業而言，除了晶圓製造本身，還需要設備、零組件、精密加工、材料及各類技術服務業者共同支持。
岡山原本就具有金屬扣件與機械製造的產業優勢，若能透過新園區提供適當土地與產業環境，將有機會使既有製造業轉型為更高附加價值的供應鏈成員。
帶動岡山傳統產業升級
岡山長期以螺絲、螺帽及金屬加工產業聞名，具有產業群聚及技術累積優勢。
然而，面對國際競爭、製造成本增加及產業自動化趨勢，傳統產業也必須持續升級。
聖森路園區未來若引進智慧製造、精密設備及高階電子產業，將有機會帶動周邊業者投入設備更新、製程改善及技術合作。
這種產業升級的效益，不一定只發生在園區範圍內，也可能擴及岡山既有工業區及周邊中小企業。
因此，聖森路園區的價值，不只是新增30公頃產業土地，更在於能否促成岡山傳統製造業與新興科技產業之間的合作。
建立北高雄科技副都心發展條件
高雄市政府近年將岡山定位為北高雄科技副都心的重要發展節點。
隨著橋頭科學園區、白埔產業園區及其他重大建設逐步推進，岡山的角色也從傳統產業聚落，逐漸轉變為結合產業、交通、住宅及商業服務的區域發展核心。
聖森路園區正是這項都市發展策略的一環。
未來若能與捷運路網、岡山車站及周邊都市計畫相互配合，將有助於提升北高雄整體的產業競爭力與生活機能。
四、交通建設規劃：大德一路銜接聖森路，提升區域聯外能力
大型產業園區能否成功發展，除了土地規模及產業政策之外，交通也是重要因素。
聖森路園區未來將配合道路系統改善，打通大德一路銜接聖森路，進一步強化園區與周邊道路的連結。
大德一路延伸的重要性
依照市府目前規劃，大德一路延伸銜接聖森路，是本案重要的交通建設方向之一。
這項道路改善有助於建立更完整的區域道路網，讓未來園區廠商、員工及貨運車輛擁有更順暢的進出動線。
尤其產業園區的交通需求與一般住宅區不同，除了上下班通勤，還涉及原物料運輸、產品配送及大型車輛進出。
因此，道路規劃是否完善，將直接影響未來企業進駐意願及園區營運效率。
串聯岡山第二交流道
市府也希望透過大德一路與聖森路的道路連結，強化園區通往岡山第二交流道的交通便利性。
高速公路聯外能力對於製造業及物流運輸相當重要。
若能建立便捷的道路動線，將有利於企業原物料進出、產品運輸及員工通勤，也能提升園區與北高雄其他產業據點的連結程度。
不過，實際道路開闢時程及通車時間，仍須以後續工程公告與施工進度為準。
捷運與岡山都市發展的整合
除了道路建設，岡山也具備捷運發展條件。
捷運岡山車站RK1已於2024年6月啟用，岡山路竹延伸線工程亦持續推進，未來可望進一步提升北高雄大眾運輸服務範圍。
聖森路園區的開發雖以產業土地供給為核心，但若能與岡山既有車站、捷運沿線土地開發及周邊住宅區整合，將更有利於形成完整的產業生活圈。
五、岡山聖森路區段徵收最新進度與後續時程
截至2026年11月，聖森路園區已經取得重要的都市計畫審議進展，接下來將進入區段徵收前置作業及相關法定程序。
目前值得關注的發展重點如下：
2025年：完成區段徵收公益性及必要性評估的重要審議
聖森路園區區段徵收公益性及必要性評估，已於2025年經內政部土地徵收審議小組初步檢視，認為採區段徵收方式辦理開發尚具公益性及必要性。
這代表本案在推動土地整體開發方面，已經取得重要的程序進展。
2026年11月：內政部都市計畫委員會審議通過
2026年11月3日，內政部都市計畫委員會第1112次會議審議通過岡山主要計畫第三次通盤檢討再提會討論案。
岡山東側農業區變更案完成重要法定審議程序，聖森路產業園區的開發也因此進入下一階段。
這是目前本案最重要的最新進度。
接續辦理區段徵收相關作業
都市計畫審議通過後，市府接下來將辦理：
- 區段徵收開發範圍及抵價地比例報核。
- 協議價購相關作業。
- 公聽會及土地所有權人意見蒐集。
- 區段徵收計畫書報核。
- 後續徵收、公共工程及土地分配等相關程序。
這些程序都會影響實際開發時程，因此地主及有意進駐的企業，應持續關注市府正式公告。
2027年：最快取得產業用地
依據高雄市政府目前公布的預估時程，聖森路園區最快可於2027年取得產業用地。
這個時間點代表市府希望加速推動土地開發，讓新增產業用地能夠及早提供企業使用。
但必須注意，2027年是目前公布的最快預估目標，並不等於所有土地徵收、工程施工及土地交付程序都已確定完成。
實際供地時間仍須視後續法定程序及工程進度而定。
六、區段徵收對地主有什麼影響？土地所有權人應注意哪些事項？
對於聖森路園區範圍內的土地所有權人而言，區段徵收是本案最直接且重要的議題。
區段徵收與一般土地買賣不同，並非單純由政府向地主購買土地，而是依照土地徵收相關法令辦理整體開發，透過土地重新分配及公共設施配置，完成區域都市化。
區段徵收與一般徵收有何不同？
一般徵收通常是政府為了興建道路、公共設施或其他公共建設，依法取得特定土地，並依規定發給補償。
區段徵收則是針對一定範圍土地進行整體開發，除了取得公共設施所需土地，也會整理部分土地作為建築用地，透過土地分配制度完成開發。
因此，區段徵收除了土地補償之外，也涉及抵價地申領、土地分配及相關權利義務。
什麼是抵價地？
抵價地是區段徵收制度中，地主可以依照法令規定申請領回土地的一種方式。
符合申請條件的土地所有權人，可依法申請以抵價地方式領回土地，而不是全部以現金補償。
抵價地的比例、申請條件、計算方式及分配結果，都會影響地主最終取得的土地價值與位置。
因此，未來市府公告抵價地比例及相關申請資訊時，地主應特別留意。
地主應該注意哪些事情？
在正式區段徵收程序啟動之前，建議地主先整理土地權利資料，包括土地所有權狀、地籍謄本、地號、持分比例及相關使用情形。
如果土地涉及共有、繼承未辦登記、抵押權、租賃或地上物等問題，也應提前了解可能產生的影響。
此外，未來參與公聽會時，地主可以針對土地使用配置、徵收範圍、抵價地比例及土地分配等議題提出意見。
最重要的是，不應只根據市場傳聞或未經證實的開發消息進行土地交易及投資判斷，應以政府正式公告及法定文件作為依據。
七、聖森路園區開發對岡山房地產市場的影響
大型產業園區的開發，通常會對周邊房地產市場產生長期影響，但土地與房價的變化並非單純由開發消息決定。
聖森路園區未來若順利推動，可能從產業、人口、交通及生活機能等不同層面，改變岡山的區域發展條件。
產業進駐創造就業人口需求
約30公頃產業專用區若陸續完成開發並吸引企業進駐，將可能創造新的工作機會。
當產業活動增加，企業員工及相關從業人口也可能帶動租屋、購屋及生活消費需求。
這對岡山市區及周邊住宅市場而言，具有中長期發展潛力。
不過，實際人口增加幅度，仍取決於企業進駐數量、產業類型及就業規模。
交通改善提升區域便利性
大德一路銜接聖森路，以及周邊道路系統的改善，將有助於提升園區與岡山市區、交流道及周邊產業據點的交通連結。
交通便利性提高，通常有利於提升區域土地使用效率，也可能增加企業及住宅市場的選擇意願。
住宅需求與生活機能逐步成形
聖森路園區除了產業用地，也規劃住宅區及公共設施，未來若配合周邊商業服務、教育資源及交通建設逐步完善，將有機會形成更完整的生活環境。
對於購屋族而言，應觀察的不只是產業園區是否開發，更要留意實際就業人口、交通建設、公共設施及住宅供給是否同步到位。
土地價格仍須回歸實際條件
市場對重大建設通常會提前反映期待，但不同地段的土地價值，仍取決於都市計畫使用分區、道路條件、土地形狀、開發限制及實際交易行情。
尤其區段徵收範圍內的土地，不能直接以周邊建築用地價格推估未來價值。
投資人及地主應區分徵收範圍內土地、園區周邊土地及已完成開發的建築用地，避免將不同土地性質混為一談。
八、聖森路園區未來發展的三大觀察重點
從目前規劃來看，聖森路園區具有產業與都市發展的雙重意義，但未來能否真正發揮效益，仍有幾項值得持續追蹤。
區段徵收程序能否如期推進
首先是區段徵收計畫書、抵價地比例及相關法定程序。
這些作業將決定後續土地取得、公共工程及土地分配的推動節奏，也是2027年能否達成最快供地目標的重要關鍵。
是否成功吸引高科技供應鏈進駐
第二個關鍵是產業招商。
30公頃產業用地雖然具有一定規模，但土地完成開發只是第一步，後續仍須有具體企業投資、產業進駐及實際營運，才能真正形成產業群聚。
若能吸引半導體供應鏈、精密機械及高階金屬製造業者進駐，將有助於提升岡山既有產業的競爭力。
公共設施與交通建設是否同步完成
第三個重點是公共建設。
產業發展需要道路、排水、綠地、社福設施及生活服務等配套。
若只完成產業土地供給，卻沒有同步改善交通與生活環境，長期發展效果可能受到限制。
因此，聖森路園區未來應以產業、住宅、公共設施及交通建設同步推進為目標，才能真正發揮整體開發效益。
結語：聖森路園區成為岡山產業升級的重要推手，北高雄發展值得長期關注
高雄岡山聖森路產業園區區段徵收案，從都市計畫檢討、公益性及必要性評估，到2026年11月3日內政部都市計畫委員會審議通過，已經逐步跨越重要開發階段。
約60公頃的整體開發範圍，包含約30公頃產業專用區、約11公頃住宅區及約19公頃公共設施用地，顯示本案不只是單純擴充工業土地，而是希望透過完整的土地規劃，建立兼具產業、居住與公共服務機能的發展環境。
未來若能順利完成區段徵收、公共工程及產業招商，並配合大德一路銜接聖森路及岡山周邊交通建設，將有機會進一步串聯橋頭、岡山與路竹科技產業聚落，強化北高雄在南台灣半導體S廊帶中的重要地位。
對於土地所有權人而言，接下來最重要的是掌握區段徵收範圍、抵價地比例及相關法定程序；對於企業與投資人而言，則應持續關注產業用地取得時程、招商內容及周邊公共建設。
整體而言，聖森路園區是岡山未來產業升級與都市發展的重要契機。隨著相關程序逐步推進，這項約60公頃的整體開發計畫，將成為觀察北高雄產業聚落發展與岡山城市轉型的重要指標。