農地變更用途後贈與還能免稅？

變更為非農業用地 ≠ 一律課稅

都市計畫下農地使用類別改變

都市化發展帶動土地使用變更，在都會區中，原為農地的土地被變更為住宅區、商業區或其他非農業用地的情形屢見不鮮。但此類土地若持續作農業使用，並非立即喪失其作為「農業用地」的性質，尤其是在法定程序尚未完成時。

根據《農業發展條例》第38條之1規定，只要該筆土地因都市計畫變更，但細部計畫尚未完成或區段徵收尚未公告實施，且土地仍繼續實際作農業使用，則仍視為農業用地，可以適用贈與稅免稅規定。

稅務適用的法律依據

依據《遺產及贈與稅法》第20條第1項第5款：

「作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅。」

重點不在土地的使用分區，而在於是否仍實際作農業使用，以及是否符合農業發展條例第38條之1規定的條件。

國稅局實務案例解析

案例背景：住宅區土地仍作農業使用

2025年5月，民眾甲君將一筆都市土地贈與兒子乙君，土地公告現值為600萬元。該筆土地目前使用分區為住宅區，但甲君主張土地仍作農業使用，且原先為農地，僅因都市計畫變更而轉為住宅用地。

申報時，甲君提出：

◆土地作農業使用證明書

◆都市計畫主管機關公文，說明該土地尚未公告區段徵收計畫，細部計畫亦尚未實施

國稅局認定可免徵贈與稅

國稅局審核後，確認甲君贈與的土地：

◆實際仍作農業使用

◆都市計畫細部計畫尚未完成

◆區段徵收計畫尚未公告

因此，該筆土地符合《農業發展條例》第38條之1之條件，得視為農業用地，不計入贈與總額。經計算，本可課徵之贈與稅額為35.6萬元，現予以免徵。

適用免稅的條件與流程

贈與對象限制

根據《遺產及贈與稅法》規定，必須贈與予以下親屬關係之一者，方可適用免稅：

◆配偶

◆直系血親卑親屬（子女、孫子女）

◆父母

◆兄弟姊妹

◆祖父母

若贈與對象不屬上述範圍，則無論土地使用狀況為何，均不得適用免稅條款。

農業用地的「認定」文件

申報免稅時，納稅義務人需準備以下文件：

1.農業主管機關出具之農業使用證明

2.都市計畫主管機關出具之計畫未完成證明

◇如細部計畫未完成

◇或區段徵收計畫尚未公告

這些文件是國稅局認定是否可免徵贈與稅的關鍵依據。若未提出，則即使土地實際為農用，也無法證明符合法定要件。

土地已可作住宅使用，就不能免稅？

核心重點：法律認可的使用狀態

一旦土地已完成細部計畫，並可依新都市計畫使用（例如可合法申請建照興建住宅），則即使實際仍作農業使用，也不再被視為《農業發展條例》所稱的農業用地。

換言之：

細部計畫未完成 → 可免稅
細部計畫完成，土地可作非農業使用 → 不可免稅

國稅局說明，即使地主選擇繼續耕種土地，只要其可依法改作非農業用途（如蓋房子），則贈與時即應課徵贈與稅。

結語：慎審土地狀態，善用法規節稅

農地因都市計畫變更為住宅區是否能在贈與時免稅，取決於土地是否仍受限於尚未公告或實施的都市細部計畫，並且實際仍作農業使用。這些條件若能同時滿足，且贈與對象為法定親屬，即可依法申請贈與稅免稅。

然而，納稅義務人需特別留意土地當下的使用狀況與都市計畫進度，並在申報時提供完整、正確的佐證文件，方能獲得免稅核准。

在土地價值不斷上漲、都會區農地變更頻繁的背景下，熟悉這類稅務規定，對於家庭財產規劃與節稅安排具有重要意義。