發佈: 1 天前 點閱: 19 房市現況總體觀：營造熱，買氣冷營造業景氣回溫：科技、公建與能源三箭齊發公共工程與科技廠辦成關鍵動能根據台經院2025年6月最新資料，營建業景氣終於止跌，營業氣候測驗點上升至94.79點，顯示整體建築活動活絡。這波回升的背後，主因在於三大動能：1.科技業廠房建設：隨著AI與半導體產業需求推升，多家科技大廠加碼投資，廠房擴建案陸續動工，帶動大量工程需求。2.公共工程超前進度：政府推動的國道、水利工程及社會住宅進度加快，不僅穩定建設就業，亦為營造業注入穩定現金流。3.能源基礎設施擴充：考量夏季用電高峰及綠能政策，風力、水力與LNG能源工程全面加速，創造長期建設需求。此外，中颱丹娜絲造成的災損，也為嘉南地區釋出大量重建工程預算，預期將成為下半年營造業的重要支撐。預期半年內仍維持成長態勢展望下半年，因上述三大因素持續推進，加上政策資金尚未收緊至基礎建設層面，營造業預期仍處於溫和成長階段。不過，與實際住宅買氣的背離，亦逐步突顯出市場結構性問題——蓋的人不愁工程沒得做，賣的人卻愁銷售無門。不動產買氣疲軟：建商陷入「蓋了賣不掉」的窘境限貸與資金緊縮成主因儘管6月六都建物買賣移轉件數月增5.2%，表面數字顯示交易回溫，但深層結構顯示問題依舊：◆主因為交屋潮，而非新購買盤：大量預售屋轉交屋階段使得移轉件數上升，並非反映市場實際買氣。◆仲介業交易量萎縮：主流不動產仲介業者當月交易量月增率落在0%至-13.2%，顯示實際成交筆數減少。此一現象反映兩大壓力來源：1.央行第七波選擇性信用管制發酵：限制第二戶購屋貸款與審核嚴格，使得投資買盤退場。2.市場資金緊縮與利率高檔：借貸成本提高，特別影響剛性自住需求者進場意願。政策效應遞減，民眾轉為觀望新青安貸款原本被視為撐盤利器，但其政策紅利已逐步退燒，加上房價並未實質下修，自住買方愈加觀望。這導致市場進入「成交不旺、價格難降」的雙重膠著期。投資退場、自用當道：房市結構全面轉向自用需求成為唯一支撐專家指出，目前房市結構正在重整，「投資客退場、自用戶當道」成為主流，尤其是首購族與換屋族為目前市場成交主力。此趨勢意味著：◆開發商需重新評估產品設計與價格帶◆交易週期拉長，去化速度明顯變慢◆豪宅、商辦市場風險上升商用不動產風險浮現辦公市場亦出現供給壓力，台北市核心商圈預計將新增4.57萬坪辦公空間，劉佩真預估年底空置率恐上升至6.9%。主因包括：◆傳產經營壓力大，難以支撐新租約◆政策不確定性增加，特別是進出口與關稅議題，讓企業投資趨於保守政策鬆綁是關鍵轉捩點？市場期待央行鬆綁信用政策市場普遍預期，若9月央行能適度放寬房市相關信貸政策（例如恢復第二戶貸款彈性、調降房貸利率門檻），可能為目前膠著的市場注入活水。但台灣面對美國延後降息壓力、通膨壓力仍在，政策彈性有限。貨幣政策寬鬆的可能與限制除信貸政策外，整體貨幣寬鬆亦是關鍵。不過央行目前態度趨向保守，短期內可能仍維持現狀。若無新一波外部衝擊或內部景氣急凍，央行不太可能主動轉向寬鬆政策。結語：市場的冷熱兩極，誰該為「一邊在蓋、一邊賣不掉」的局面負責？房市景氣與營建業景氣分道揚鑣，呈現典型的供需錯配現象。政府的公共工程與能源政策推進了營造業穩定成長，但住宅市場卻因信用緊縮與投資退潮陷入交易低迷。這場房市戲，真正該下台的或許不是建商、也不是央行，而是長期缺乏系統調節的政策架構與資源分配機制。在此情境下，唯有建立更明確的「建設與住宅平衡政策」、重新界定房市角色與目標，才能真正打破「一直蓋卻一直賣不掉」的惡性循環。2025下半年，關鍵不在於更多供給，而在於如何喚醒真實買盤的信心。 圖片來源: 維基百科