發佈日期：2026/07/23
張瀞勻
出售未作農業使用的農地，計算房地合一稅時，土地增值稅並非全額都能列入扣除。財政部高雄國稅局提醒，納稅義務人申報房地合一稅時，僅能減除本人持有期間的土地漲價總數額；至於實際負擔、屬於前手持有期間所產生的土地增值稅，則須依規定按比例計算，才能列為移轉費用減除，民眾若不了解相關規定，恐影響課稅所得，增加稅負。
高雄國稅局表示，個人出售未作農業使用的農地，且依法課徵土地增值稅時，申報房地合一稅課稅所得，僅可減除本人持有期間的土地漲價總數額。至於因課稅所得未減除、屬於前手持有期間土地漲價總數額所繳納的土地增值稅，依財政部107年9月10日台財稅字第10704570950號令規定，可列為移轉費用減除。
不過，該局指出，可列報的土地增值稅金額並非全部，而是應以本次交易繳納的全部土地增值稅，按「未自房地交易所得減除的土地漲價總數額，占本次交易全部漲價總數額的比例」計算。
國稅局舉例，甲君於112年1月購入一筆未作農業使用的農地，115年6月以1,000萬元出售，依法須課徵房地合一所得稅。
經計算，甲君持有期間（112年1月至115年6月）的土地漲價總數額為80萬元，但稅捐機關以前手107年取得土地時的公告土地現值計算至115年6月，整體土地漲價總數額為200萬元，因此核算土地增值稅40萬元，其中包含前手持有期間的漲價部分。
依規定，甲君在計算房地合一課稅所得時，可先減除本人持有期間的土地漲價總數額80萬元；另外，實際負擔屬於前手持有期間土地漲價部分的土地增值稅24萬元〔40萬元×（200萬元－80萬元）÷200萬元〕，則可列為移轉費用扣除。
此外，若甲君無法提示相關移轉費用證明，仍可依規定按成交價額3%設算移轉費用，以本案成交價1,000萬元計算，可再扣除30萬元（上限30萬元）。因此，本案可減除的移轉費用合計達54萬元，有助降低房地合一稅課稅所得。
高雄國稅局提醒，民眾交易房屋、土地前，應先確認是否屬房地合一稅課徵範圍，並於交易日次日起30日內完成申報，以免因逾期或漏報而遭補稅及處罰。
資料來源：自由時報