發佈日期：2025/12/18
蕭又安
在出口動能與AI產業雙引擎推動下，台灣經濟與商用不動產市場在2025年呈現「一熱一冷」的分歧走勢。2025年11月，台灣出口金額創下史上新高，年增率連續25個月維持正成長，帶動全年經濟成長率預測上修至7.37％。實體經濟表現亮眼，也為商用不動產市場提供穩定支撐。
根據統計(截至12月15日)，2025年大型商用不動產交易金額達1,501億元，雖較2024年同期小幅下滑8％，但仍高於10年均線的1,306億元水準。年初川普關稅政策的潛在衝擊有限，並未動搖企業投資腳步，使商用不動產交易動能得以延續；相較之下，土地市場則明顯受第七波選擇性信用管制影響，全年大型土地與地上權交易金額僅1,592億元，年減幅高達34％。
從產品別來看，廠房交易仍是2025年商用不動產市場的主力，全年交易金額達623億元，占整體比重約42％，為歷史第二高水準。科技業持續扮演最大買方，其中半導體業貢獻近半交易量，電子零組件業緊追在後，兩者也正是2025年出口表現最亮眼的產業。近兩年積極擴產的半導體大廠中，日月光投控集團與台灣美光動作最為顯著。日月光投控集團全年購置金額達250億元，旗下日月光半導體與矽品同步擴廠，矽品在中部投入約70億元，日月光半導體則分別以65億元及42.3億元購入南科高雄園區與中壢產業園區廠房。台灣美光亦持續深化在台布局，繼2024年購置台南產業園區廠房後，2025年再以30.5億元買進中科后里園區廠房，近兩年累積交易金額達123.8億元。
辦公室交易規模居次，全年金額為291億元，占比約19％，購置動能較2024年小幅回溫。最大單筆交易為陽明海運斥資112.2億元，買下南港「華固中央置地」全棟辦公大樓，成為近年最大宗自用總部購置案。此外，統一超、創新宇宙與美好證券也於2025年聯手購入內湖V-Park B、C棟，總交易金額達81.6億元。零售不動產則以272億元排名第三，主要交易包括竹北豐生活購物中心的預售案，以及樂富一號REITs購入台茂部分產權，分別貢獻162.6億元與77.4億元。
從買方結構觀察，科技業全年投入商用不動產金額達613億元，連續三年蟬聯最大買方，偏好可立即投產的既有廠房或新建廠辦。值得注意的是，2025年科技業購置的工業不動產中，約八成集中於科學園區或產業園區，顯示完善的基礎設施可有效降低建廠成本、縮短時程並降低不確定性。在AI浪潮推動下，電力供應的穩定性與強度，更成為企業評估投資地點的關鍵指標。
相較商用不動產的相對穩定，土地市場明顯轉冷。全年土地與地上權交易金額1,592億元，年減34％。建商受房市政策與融資環境趨緊影響，購地策略轉趨保守。雖然2025年第一季一度大舉補庫存、交易金額達527億元，但隨後三季逐季降溫，全年建商購地金額僅962億元，年減幅高達42％。過去透過收購市區老舊商用不動產取得精華地段土地的策略，也因貸款條件趨嚴而放緩。
不過，建商並未全面退場，而是轉向具長期發展性的軌道經濟與大型公部門開發案。包括高雄捷運、新北捷運在內的捷運聯開與公辦都更案，成為資金布局的新重心。其中，投資規模最大的Y7新北十四張捷運聯開案，由宏匯集團、愛山林與甲山林合組的環宇上城公司得標，預計投入985億元，開發14.3公頃基地，規劃住宅、辦公與商場等複合式機能。
保險業方面，儘管2025年不動產投資最低投報率下修至2.545％，實際投資金額卻明顯縮水。全年土地與商用不動產投資總額僅166億元，年減45.2％。投資結構上，土地仍占較高比重，國泰人壽與元大人壽以購地為主；台灣產物保險與台灣人壽則以自用辦公室需求為主要考量。若拉長至近三年觀察，台灣人壽累積投入152億元，為最積極的保險業者，其次為國泰人壽與台新人壽，分別投入125億元與71.4億元。
進一步分析保險業投資標的，土地與地上權交易金額達326億元，占比約六成，其中九成為工業土地，顯示業者正積極布局大型物流與倉儲市場；第二大類為辦公室，金額約90億元，多為自用型需求。若央行短期內未宣布降息，2026年不動產投資最低投報率恐上調至2.72％，保險業資金將更集中鎖定桃竹地區，或台南、高雄等投報率3％以上且具規模的投資標的。
整體而言，2025年的台灣不動產市場呈現結構性分化：商用不動產在出口與AI產業支撐下維持韌性，土地市場則因政策與資金環境趨緊而明顯降溫，也預告未來市場將更重視產業動能與長期基礎建設價值。
資料來源：AN不動產新聞網