發佈日期：2026/02/11
游智文
台灣房價遠遠高於薪資所得，房市泡沬化眾所周知，但為何近年衝擊不斷，泡沫都不會破？房產學者近期提出「受管理泡沫」看法，認為在四大支柱下，房市已成「泡沫恆久遠，一顆永流傳」，最終有四種可能結局。
其中，最有可能的結局是，泡沫以時間、分化與世代轉移的方式被消化，直白講，就是有人要倒楣，很可能是下一個世代，或是金融機構與家庭負債來吃這個苦果。
房市泡沫嚴重程度令人心驚
泡沫（bubble）是指資產價格遠超其內在價值，形成非理性繁榮。這種繁榮，大多源自炒作、缺乏基礎，往往受到重大衝擊，就會灰飛煙滅。如2000年網路泡沫，2008年次貸泡沫，都是在狂歡中崩潰，形成重大經濟危機。
台灣房價所得比大約10倍，遠高於合理的5~6倍，全國平均房貸負擔率高達43%，台北市更達67%，等於一旦買房，三分之二薪水都要用來繳房貸。房價漲到如此誇張，一般受薪階級根本買不起，泡沫嚴重程度令人心驚。
也因此，市場上很多人認為房市泡沫很快會破，而一旦泡沫破裂，房價將面臨崩盤重跌三四成，甚至腰斬。
但出乎意料的是，2016年房地合一稅上路，把交易量打到史上最低，泡沫沒有破，2025年央行下重手緊縮房貸成數，全台交易急縮25%，寫下史上最大減幅，房價還是沒有明顯下修。
沒有執政者想戳破房市泡沫
會出現這種情況，主要是台灣的房市泡沫，是受管理的泡沫。由於房市泡沬，對執政者來說，符合經濟利益與政治利益，平時任其擴張，但一發現有失控風險就立刻出手適度洩氣，因此不易出現傳統破沫崩潰。
房市泡沫破裂，會造成經濟緊急煞車甚至崩潰，也會讓須負擔責任的政黨，付出重大政治代價，因此長久以來，沒有任何執政者會去踢爆房市泡沫，任何執政當局都會小心呵護「泡沫」，然後送給下一任。
也在這種情況下，台灣房市泡沫有了四大支柱，長期撐住。
支柱1、泡沫成為公開知識
過去談到房市泡沫，大家覺得很危險，但在台灣，房價過高、所得追不上房價、世代不公平等問題，長期存在於官方統計、政策報告、媒體與學術討論之中。「房市有泡沫」並非禁語，而是高度普及的社會共識。
這造成官方，媒體與民間普遍承認價格不合理，但購屋行為未因此減少，風險揭露的功能已由「警示退出」，轉為「行為合理化」。
支柱2、信貸與金融結構風險攤平機制
因應高房價，以及房市泡沫，台灣金融機構近年採取許多措施，包括高自備款門檻、30至40年期房貸、本息攤還結構，以及長期穩定且低波動的利率環境。
這些制度設計，將高房價所隱含的風險，轉化為可被長期承擔的家庭現金流負擔，使得房價泡沫不再表現為金融體系的即時脆弱性，而是被分散到數百萬戶家庭的長期負擔之中。
支柱3、政府政策為「止血」而非「戳破」
在「可管理的泡沫」原則下，政府房市政策的核心目標並非讓價格回到理論上的合理區間，而是避免市場出現劇烈、不可控的下跌。
因此台灣最常見的房市政策，是針對特定區域、特定族群的選擇性信用管制，而非全面打擊，政策大多微調而非一次性重手干預，另外保留豁免條款與過渡期，降低市場衝擊，同時高度關注銀行資產品質與建商資金鏈穩定。
在此治理邏輯下，房價可以修正，但必須「緩慢、局部、可承受」，因此不會出現突然爆破，全面崩潰情況。
支柱4：房地產扮演多重制度替代角色
由於租屋制度不穩定、社會福利與退休保障不足的情況下，房地產被視為對抗通膨的工具、家庭資產累積與世代傳承的核心、老年生活安全的替代性保障；社會地位與穩定感的象徵，在台灣社會中扮演多重替代角色。
在此情況下，高房價便不再只是經濟問題，而成為社會可以承受、甚至默認的失衡狀態。
資料來源：經濟日報