發佈日期：2025/07/31
李寧
租地建屋在市場上是相當常見的情況，舉凡有企業或建商會物色地段良好的空地，興建倉儲中心或接待中心、門市、賣場等；但許多人會忽略的一點是，如果將土地出租給承租人興建房屋，但約定房屋所有權歸地主所有，即使地主沒有出資興建，仍會被視為「買賣行為」，必須申報高達6％契稅，不少地主在收到契稅繳納通知時才驚覺怎麼多一筆稅金。
契稅是什麼？
所謂「契稅」指的是房屋所有權轉移時政府徵收的租稅，屬於財產稅與地方稅的一種；其中，房屋移轉包含常見的房屋買賣、贈與、佔有、交換、設典、分割等移轉行為。
不過，如果土地移轉因已課徵土地增值稅，那麼就不必再另外課徵契稅。
土地租人蓋房當心「契稅」
先前就有民眾向台中市政府地方稅務局詢問，「出租土地給承租人，並由承租人出資興建房屋，以土地出租人為原始起造人取得使用執照，是否需申報契稅？」
因此，回歸到本文主題，依據《契稅條例》規定，建築物於建造完成前，因買賣、贈與或交換等原因，以承受人為建照原始起造人或中途變更起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載之起造人申報納稅。
簡單來說，以上述情形為例，地主如果不是實際出資興建房屋的人，但卻登記為該建築物建造或使用執照起造人，看起來像是「無償取得」，實質上卻是地主以土地及房屋使用權「交換取得」房屋，這種情況屬於約定互相移轉金錢以外的財產權，準用民法關於「買賣」規定，因此構成契稅課稅要件（即土地使用權與房屋互易），地主應按買賣契稅稅率6％申報納稅。
過去就有相關實際案例，新竹市一名地主因出租土地給建商，在這塊土地上蓋預售屋接待中心使用，「約定由建設公司負責出資興建房屋，再以工程費用抵付租賃期間租金，並以地主為建造執照起造人」，沒想到在完工後，該地主卻收到契稅繳納通知，按6%買賣稅率計算，須繳納高達15萬元的契稅。
這起案例正是涉及《契稅條例》第12條第2項規定，應由使用執照所載起造人申報納稅的情形，應於主管建築機關核發使用執照之日起60日內，向房屋所在地地方稅稽徵機關申報繳納契稅；稅務局提醒，若未依限申報契稅，每逾3日將被加徵應納稅額1%怠報金，最高以應納稅額為限，但不超過15,000元。
資料來源：Yahoo奇摩房地產