房市賠售潮是真是假？從數據看清真相

交易量縮減＝房價崩跌？

2025年全台房屋轉售「賺錢」筆數為23,633筆，相較2024年大幅減少約2.5萬筆。乍看之下，獲利筆數驟降似乎意味著市場轉冷，甚至暗示價格出現鬆動。但若將數據放回整體交易規模來觀察，會發現另一層意義。

2025年整體房市交易量縮減近9萬棟。換言之，市場總成交件數明顯下降，在成交母數縮小的情況下，獲利筆數自然同步減少。這並非因為大量屋主虧本出售，而是因為「整體成交件數變少」。

若把房市比喻成一間餐廳，2024年每天賣出100份餐點，其中80份有利潤；到了2025年，因客人減少只賣出50份，其中40份仍有利潤。雖然賺錢的份數變少，但比例並未崩壞，真正的問題在於來客數下滑。

賠售筆數創新低：「比壓縮機還稀少」

更關鍵的數據在於賠售筆數。2025年全台實際賠售僅592筆，創下自2013年統計以來新低紀錄。

這個數字代表什麼？若以全台數十萬件轉售規模來看，592筆幾乎可說是「稀有事件」。相較於過往景氣循環低谷時動輒數千筆賠售，如今的賠售規模顯得極度有限。

這也顯示，目前市場並非價格全面鬆動，而是多數屋主選擇觀望、不急於出場。當成交量下滑，但賠售筆數並未放大，代表屋主仍握有價格主導權。

為何民眾感受與數據落差如此之大？

售屋平台標語營造恐慌氛圍

近來各大售屋平台頻繁出現「急售」、「賠售」、「降價求售」等關鍵字。這些標語多半屬於行銷話術，目的在於吸引買方點閱。

事實上，「賠售」未必等同於真正低於購入總成本。部分屋主所謂的賠售，可能僅是低於原開價，或未達預期獲利幅度；也有些是考量資金調度而短期讓利。這與實價登錄認定的實質虧損是兩回事。

房貸限縮帶來心理寒冬

2025年房市確實面臨政策壓力，包括房貸成數調整、審核趨嚴、利率走高等因素，使得購屋族資金成本增加。

在交易動能放緩的情況下，買方觀望氣氛濃厚。市場成交速度放慢，自然讓民眾產生「景氣不好」的感受。但心理層面的冷，未必等同價格層面的崩。

是「沒人賣」還是「虧錢賣」？

屋主惜售心態浮現

當市場預期不明朗時，屋主傾向延後出售，而非降價出清。尤其過去幾年房價已有明顯漲幅，多數屋主持有成本相對低，即便市場盤整，仍有緩衝空間。

因此，市場呈現的現象是：

◆成交量下降

◆掛牌時間拉長

◆議價空間增加

◆但價格並未大幅修正

這正是「量縮價穩」的典型盤整格局。

數據解讀關鍵：比例而非絕對數

若單看獲利筆數減少2.5萬筆，容易產生恐慌。但若計入整體交易量縮減近9萬棟，就能理解這屬於結構性縮量。

592筆賠售在整體市場中的占比極低，遠未達到「斷頭潮」或「拋售潮」的程度。若真進入崩盤，賠售筆數應會隨交易量放大而同步增加，甚至出現大規模價格折讓。

目前的情況，更像是市場進入修正與冷靜期，而非失控式下跌。

房市寒冬真的來了嗎？

與歷史低潮相比

回顧過去房市景氣循環，在真正的寒冬時期，常伴隨：

◆交易量急凍

◆價格連續下修

◆賠售筆數攀升

◆建商讓利求現金流

目前僅符合「交易量急凍」這一項。價格尚未全面鬆動，賠售筆數更是歷史低點。

結構性因素仍撐盤

幾個基本面因素仍在支撐市場：

1.土地成本居高不下

2.新案推案成本高

3.長期自住需求穩定

4.屋主資金壓力未普遍失控

這些條件使得房價短期內出現崩跌的機率相對有限。

未來走勢：盤整期還是轉折點？

2025年的市場特徵，可歸納為三個字：「去槓桿」。資金成本提高，投資型買盤退場，自住客更加理性。

短期內，市場可能維持：

◆量縮格局

◆價格微幅修正

◆個案表現分歧

蛋白區、高槓桿投資產品可能承壓較大；蛋黃區、自住型產品則相對穩健。

若利率持續高檔，市場將進入較長時間盤整；若資金環境轉鬆，交易量有機會回溫。

結語

「房市賠售潮」的說法，在情緒層面或許吸睛，但從實價登錄數據來看，並未獲得證實。2025年全台賠售筆數僅592筆，創下自2013年以來新低；獲利筆數減少的主因，是整體交易量萎縮近9萬棟，而非市場全面虧損。

當前房市確實進入降溫期，但更精準的描述應是「量縮盤整」，而非「崩盤寒冬」。在市場觀望氣氛中，屋主惜售、買方理性，形成短暫僵局。

對購屋者而言，這是重新審視需求與財務規劃的時機；對投資人而言，則是風險控管與選擇標的的關鍵時刻。

房市是否真的寒冬來臨？數據告訴我們：冷的是成交速度，不是價格體質。當情緒退去，理性回歸，市場終將找到新的平衡點。