發佈日期：2026/04/28
朱語蕎
早年務農的耕地，可能已全部劃入都市土地，如果想將這些都市計劃內農地過戶給下一代，該如何處理最節稅？
專家表示，過戶的方法有很多種，包括買賣、贈與、繼承，有個案例中的阿公，早年務農的農地都被劃入都市土地，因為年事已高，決定先贈與給孫子，因為如果辦理買賣，孫子必須支付大筆現金，阿公不想抱著一堆現金，以免以後被政府課徵高額的遺產稅。
依照農業發展條例的規定，農業用地申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。
因為土地現場已經全部違規使用，所以阿公並不抱著免稅的想法，同意在繳納土地增值稅及贈與稅的條件下，將名下的3筆土地全部贈與給長孫。
在透過網路及政府地籍圖資網路便民服務檢視時發現，這3筆農地中其他1筆持分農地，依然維持農用情事，並沒有違規使用的情況，經過阿公同意，決定申請公所核發農業使用證明，主張不課徵土地增值稅及免贈與稅。在取得了區公所的農業使用證明書，也幫阿公省了近10萬元的土地增值稅及近3萬元的贈與稅，加總共省下了約13萬元的稅金。
孫子取得該農地後，依照農業發展條例規定，受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。
由於都市計劃內農地，在地政事務所核發的土地登記謄本中，使用分區都載明為(空白)，必須另外向縣市政府申請都市計劃土地使用分區證明書，才能確認該土地是否為農業區或是公共設施保留地。
如果是非都市土地的土地謄本，使用分區會直接載明在是農業區或是公共設施保留地，就可以直接判斷是否有機會申請增值稅或是贈與稅免稅，都市土地則不然。因此，常常造成誤判為應納土地增值稅、贈與稅的土地，造成稅賦上的損失。
資料來源：自由時報