發佈日期：2026/05/28
陳傑鳴
即將來到的6月18日中央銀行理監事會，房市信用管制是否鬆綁，近期再度成為市場焦點，隨著4月全體銀行不動產貸款占總放款比率降至35.42%，不僅連續三個月低於36%，更回到2020年房市起漲初期水位，市場開始關注，歷經七波信用管制後，央行是否已達成「房市降溫」目標，下一步能否迎來房市管制鬆綁。
專家表示，目前市場其實正處於一個「表面降溫、內部壓力仍高」的微妙階段，雖然房貸增速已明顯放緩，但房價尚未大幅修正、建商資金鏈仍未真正鬆動，在景氣、金融與政治壓力交錯下，也讓央行是否鬆綁房市管制面臨近年最難的一次政策抉擇。
房貸成長腰斬 信用管制效果開始浮現
根據央行最新統計，2026年4月購置住宅貸款餘額達11.72兆元，再創歷史新高，單月增加474億元，但成長速度已明顯放慢，今年前四月購屋貸款年增率僅4.5%，相較去年同期高達9.4%的增速，幾乎直接腰斬。
此外，被視為建商資金溫度計的建築融資，4月餘額約3.45兆元，年增率僅0.4%，不但創下今年以來低點，也遠低於去年同期3%以上的成長幅度，顯示建商推案、購地與資金擴張態度已轉趨保守。
從數據來看，央行過去一年多的第七波信用管制，確實已開始發揮效果，尤其在銀行房貸水位吃緊、貸款審核趨嚴下，市場資金動能明顯降溫，投資型買盤退場最為明顯，目前市場已從過去「資金驅動」轉向「需求驅動」，尤其短期轉售、槓桿操作的空間大幅縮小，市場成交量萎縮，其實就是信用管制發酵最直接的結果。
不動產放款占比下降 央行是否鬆綁成關鍵
目前央行最在意的不動產放款占總放款比率，4月已降至35.42%，不僅低於央行祭出第七波信用管制前水位，更回到2020年房市剛起漲時期，也讓市場開始解讀，央行是否已逐步達成「降低銀行資金過度流向房市」的政策目標，尤其今年3月理監事會，央行已率先針對自然人第二戶貸款成數，從5成微調至6成，被市場視為「試探性鬆綁」訊號。
目前央行雖然已有部分鬆手，但距離真正全面退場，恐怕還有一段距離，目前包括高價住宅、第三戶以上貸款、建商餘屋貸款等限制仍相當嚴格，代表央行對投資型需求依舊高度戒備，主因仍在於目前房價修正幅度有限，若過早鬆綁，恐怕再次刺激市場預期心理。
現在央行最大的難題在於：「房市已經降溫，但還沒冷透。」若持續高壓管制，恐怕會讓交易量持續探底、建商資金壓力升高，引發不利金融穩定的效果；但若太快鬆綁，又可能讓市場重新回到炒作循環。
房市已進入「量縮價撐」階段
目前房市最明顯的特徵，就是進入「量縮價撐」格局，成交量大幅萎縮，但價格修正幅度卻不如預期，原因在於市場並未出現大規模資金斷裂。
過去幾年房市大漲期間，許多建商與高資產族早已累積大量獲利，加上目前整體失業率仍低、股市資金仍多，因此即使買氣轉弱，也未出現過去金融風暴式的恐慌賣壓。
現在市場風險其實正在累積，尤其若未來景氣放緩、出口轉弱、股市修正，或銀行進一步收緊授信，部分高槓桿區域仍可能出現價格補跌壓力，特別是近年供給量大的重劃區與投資客比例偏高區域。
下半年房市觀察 關鍵看三件事
下半年房市是否進一步轉弱，關鍵將觀察三大指標，包括「房貸逾放與催收狀況」、「建商資金壓力」，以及「央行是否持續維持信用管制」。
近期住宅貸款催收金額已明顯增加，若未來法拍量同步上升，就代表市場壓力開始從「交易面」轉向「財務面」，屆時房價修正壓力恐將明顯擴大。
現階段央行最希望看到的，其實是「房市軟著陸」，既不希望房價失控，也不願市場硬著陸衝擊金融體系，但在房價仍高、民怨仍深、銀行風險仍在的情況下，央行接下來每一步，都將成為市場高度關注的政策風向球。
資料來源：工商時報