發佈日期：2026/04/01
張瀞勻
在房地合一2.0上路後，持有期間長短直接影響稅負高低，最短期交易最高稅率可達45%，讓不少建設公司在餘屋處分時，面臨稅負壓力。不過，財政部針對特定情況給出明確解釋，若符合「起造人首次移轉」條件，則可適用較低的營所稅稅率，成為建商實務操作的重要關鍵。
依現行房地合一2.0規定，營利事業出售房地所得，原則上須依持有期間適用差別稅率分開計算課稅，持有時間愈短，稅率愈高，最高可達45%。但考量建設公司興建房屋後出售，屬於供給市場的正常生產行為，法規另設例外條款。
財政部指出，依2021年7月1日修正施行的《所得稅法》第24條之5第4項規定，若為營利事業自行興建房屋，並在完成後進行「第1次移轉」房屋及其坐落基地，該筆交易所得可併入營利事業所得額，按當年度營利事業所得稅率課稅，目前為20%，不適用房地分開計稅制度。
進一步說明，「第1次移轉」係指營利事業以起造人身分，完成建物所有權第一次登記後所取得的房屋，並連同該房屋坐落的土地一併出售，才符合適用條件。
國稅局也舉例，若甲建設公司與乙地主（於2016年1月1日後取得土地）簽訂合建分售契約，由甲公司擔任起造人興建房屋，並依約於完工後向地主買回未售出的餘屋土地，之後再將餘屋與土地一併出售，由於該房屋屬於甲公司興建後首次登記取得，且土地為該建物坐落基地，因此整筆交易所得，可併入營利事業所得額，適用20%營所稅，而非依持有期間課徵最高45%的房地合一稅。
該局提醒，實務上常見建商採「合建分售」模式開發，若後續再向地主買回土地並出售房地，只要符合起造人及首次移轉要件，且交易發生於2021年7月1日以後，其所得即可併入營利事業所得額申報課稅，建議業者在處分餘屋或整批銷售時，應釐清交易性質與登記流程，以避免誤用稅制，影響整體稅負規劃。
Q：合建分售買回如何適用20%稅率？
A： 營利事業須以「起造人」身分興建房屋，並於完工後進行「第一次移轉」，且該交易發生於2021年7月1日之後。
Q：這與一般的房地合一稅有什麼不同？
A： 一般房地合一稅依持有時間課徵15%~45%；此模式可併入營所稅申報，固定適用20%稅率。
資料來源：自由時報