發佈日期：2026/04/17
朱語蕎
投資房地產除了買房子，有一群人會特別購買區段徵收、市地重劃土地，這股風潮正從桃園航空城、竹科、中科蔓延至宜蘭高鐵特區，專家直指，這已經變成一本萬利的「標股」標的，剩下來只是等待的時間成本。
不少投資族群會收購區段徵收地，但既然都要被「徵收」了，為何還要買呢？
高源不動產估價師事務所陳碧源表示，日前收到遠從桃園寄來宜蘭的宣傳單，上面寫的是宜蘭高鐵「徵收地」，似乎有不少人已準備卡位。
所謂「區段徵收」就是政府先用徵收方式把你的本來的地收走，但是沒有付你錢，到時候政府把土地做用途、使用強度的變更，讓原先低強度價值的土地成高強度價值的土地，再分給地主。而政府拿到分給地主後多出來的地，做政府規劃要做的建設。
但地主為什麼要同意？因為通常政府在價值轉換的過程中，設定了一個政府分回的上限，也不考慮發展權權利金這件事，從而讓地主縱使犧牲一點土地面積，但是分回土地的價值單價卻是高於原先土地價值，從而產生套利的空間。
例如，原先有地主有1,000坪的農地，1坪大概2萬元。這樣他的價值就是2,000萬元。但是附近的建地大概1坪10萬元。
例如宜蘭高鐵特定區開發計畫，用「區段徵收」方式無償獲得政府要的車站、軌道及必要設施，然後畫大一點，也讓地主可以把土地換到附近的地，來抵銷政府跟他拿地的錢，這個地，法規上叫做抵價地。
而發還給地主的抵價地之面積比例原則上要在40%到50%間，如果農地曾經做過農地重劃的話，發還給地主的抵價地之面積比例原則上在45%到50%間。
因此，原地主本來1,000坪的農地變成建地後，如果政府收只願意還給他40%，也就是400坪土地(=1,000*40%)的話，但是土地從每坪2萬元的農地變成每坪10萬元的建地，所以它的價值從原先的2,000萬元變成4,000萬元(=10萬元*400坪)。如果政府可以讓地主分回的比例越高，點石成金的倍數越大。
所以當一個地方說要區段徵收時，大多地主是歡天喜地的。旁邊的地主還要吵著要納入。不開心的，則是土地面積太小，發不回土地的人，或者只有建物而沒有土地的人，因為政府對於區段徵收的建物、土地的現金補償，對所有權人來說，都會認為是偏低的。
也因此曾在桃園航空城賺到錢的人、建商、在區段徵收、市地重劃有賺到錢的人，往往食髓知味，就跟大家炒股買到飆股賺到錢時一樣，會再找下一個飆股。
從之前桃園航空城、竹科、中科、路竹科，現在又換到了宜蘭來。但怎麼會讓他們可以點石成金呢？追根究柢，就是在於價值認定上，政府或土地法對於抵價地，沒有依照發展權歸公，讓國家先抽頭一次，也沒有確實就個案用土地價值，而是在法條上設了一個面積比例，美其名是保障地主的權益，究其實則是增加套利空間，也添逐利或尋租的空間，特別是誰先知道哪裡要劃進來，就是資訊財了。
資料來源：自由時報