發佈日期：2026/05/13
張瀞勻
房市在央行第七波信用管制後持續量縮，不少建案陸續祭出讓利、降價策略，不過專家直言，「房地產降價晚了」，因為市場資金早已轉向AI與股市，如今即便房市開始修正，也未必能把資金拉回來。
專家分析，去年市場其實就該啟動價格修正，但當時不少建商、代銷仍抱持觀望態度，「去年川普上任後，股市跌了一波，那時候如果房市降價，可能還有機會把資金拉回來，現在不一樣了，AI的天下已經形成，大家都把錢轉去股市了。」
目前市場上真正能帶動行情的，仍是投資客資金，而不是自住買盤。「自住客的錢掀不起浪，而且非常分散，現在很多人就是慢慢看房子，苗頭不對又縮回去。」自住需求雖然存在，但難以形成強勁支撐力，尤其在市場信心不足時，購屋決策往往會延後。
現階段投資客資金仍未回流房地產，關鍵在於股市尚未出現明顯獲利了結潮。自己並不看好2026年整體市場表現，「現在這情況，股市的人不會獲利了結，錢不會回來，所以今年房地產降價，很可能白降。」
除了資金面，也觀察到，目前市場尚未真正出現「代銷大逃亡」，因此距離房市真正落底還有一段距離。「代銷如果開始大量撤案、退場，那才是真正見底訊號。」
目前市場還有一項重要觀察指標，就是部分區域開始出現「預售價格低於中古屋」的現象，且北中南都已陸續發生，一旦這種價格倒掛現象擴大，市場壓力將更加明顯，「預售低於中古，北中南槓上開花，有了這個現象，就代表市場真的不一樣了。」
回顧這波房市修正，其實早在2024年就已經出現警訊，「919之後，隔年329就沒量了，520也沒量，量早就開始縮了。」對於央行這波打炒房政策，其實已給市場相當長的緩衝時間，從2021年開始，央行已陸續祭出多波信用管制措施，第六波就已將第二戶貸款成數降至6成，第七波更進一步壓低至5成，「真正的壓力其實在第六波就來了。」
這波市場受傷最深的，反而是近年才進場、沒有經歷過景氣循環的新世代投資客。「市場不怕投機客，就怕沒遇過不景氣的投資客，這次死的都是少年房神。」這波房市修正其實是「遲來的實質降價」，過去市場只是建立在超漲的「啤酒泡泡」之上，如今央行與市場反轉，等於是「直接把泡泡刮掉，看透真正高度」。
資料來源：自由時報