發佈日期：2026/06/02
張瀞勻
新竹房價近年快速飆升，帶動科技買盤外溢至竹東、湖口、新豐、寶山、芎林，以及苗栗頭份、竹南等地，被市場稱為「竹科後花園」。不過在2024年預售市場衝出歷史大量後，隨著第七波信用管制上路，2025年交易量全面急縮，各區成交量出現斷崖式下滑，芎林甚至出現單季零成交，但價格卻仍未明顯修正，市場進入「價量背離」階段。
近年新竹核心區房價持續墊高，竹北高鐵特區與關埔重劃區新案已站穩8字頭，部分個案甚至挑戰9字頭。在總價壓力下，首購與科技買盤逐步外移至竹東、寶山、湖口、新豐、芎林、頭份、竹南等區，形成外溢生活圈。
根據實價登錄資料，這些外溢區近5年預售均價全面上揚，其中芎林從25.22萬元攀升至54.28萬元，漲幅超過1倍；寶山也從28.87萬元漲至54.42萬元，同樣站穩5字頭，竹東、頭份、竹南漲幅更明顯，頭份與竹南分別達153%與125%，顯示買盤已延伸至苗栗北端。
其中寶山因緊鄰竹科與台積電寶山廠，被視為「竹科第一圈」；頭份、竹南則受惠國道通勤與苗北產業鏈，形成跨縣市科技生活圈。
專家觀察，實價登錄交易量，2024年為外溢區高峰，竹南1234件、頭份1178件、竹東812件、湖口757件、新豐640件、寶山584件，幾乎全面創高。
但在央行第七波信用管制後，市場快速反轉，Q3起交易量急縮。以竹東為例，Q2還有412件，Q4驟降至18件；湖口、頭份等地也同步腰斬以上，市場由熱轉冷速度明顯加快
資料來源：自由時報