發佈日期：2026/08/28
張瀞勻
不少民眾換屋時，會透過「重購自住房地」規定申請房地合一稅退稅，但新屋買下後若未實際自住，反而出租給他人，恐讓原本可退的稅額一毛都拿不回。財政部高雄國稅局提醒，房地合一稅重購優惠並非只看買賣時間與金額，國稅局也會查核新舊房屋的實際使用情形。
高雄國稅局表示，個人出售自住房地後，若自完成移轉登記日起2年內另行購置供自住使用的房地，屬於「先賣後買」；或先購置自住房地，再於完成移轉登記日起2年內出售其他自住房地，屬於「先買後賣」，均可依重購價額占出售價額的比例，退還已繳納或扣抵應納的房地合一稅。
不過，申請重購退稅有一項關鍵條件，就是新、舊房屋都必須符合「自住」要求。依所得稅法及相關申報作業規定，個人或其配偶、未成年子女須在出售及購買的房屋辦妥戶籍登記並實際居住，且房屋不得出租、供營業或執行業務使用。
換句話說，民眾買新屋不代表就能直接享有重購退稅優惠，若購入後將新屋出租，因已不符合供自住使用的條件，即使買賣時間、價格等其他條件都符合，仍可能遭國稅局否准退稅。
高雄國稅局舉例，甲君於112年11月以950萬元出售A房地，並申報繳納190萬元房地合一稅；隔年113年12月再以1,200萬元購入B房地，並向國稅局申請適用重購自住房地規定，希望退回先前繳納的190萬元房地合一稅。
然而，國稅局查核後發現，B房地原所有權人在113年6月時就已將房屋出租，而且租賃契約也隨同買賣契約一併移轉給甲君。由於B房地購入後並非供甲君自住使用，因此不符合重購自住房地規定，最終190萬元退稅申請遭到否准。
國稅局提醒，民眾申請房地合一稅重購自住房地扣抵或退稅時，除了確認新舊房地是否符合2年內重購等基本條件，也應留意購入房屋的實際使用狀況。若將新屋出租、改作營業或其他非自住用途，可能失去重購扣抵或退稅資格。
資料來源：自由時報