發佈日期：2025/12/29
張瀞勻
在央行信用管制、預售屋禁止轉單、利率高檔等多重壓力下，全台房市買氣明顯降溫，不僅投資客退場，自住客出手也轉趨保守不不過，市場並非全面失溫，買盤正逐步回流市中心，像是新竹縣、竹北市的舊市區就出現此趨勢，建商、買盤回流，在房市冷卻下顯得熱絡。
根據市調顯示，在大新竹供給量長期受限的背景下，竹北市開發最早期的「市公所生活圈」，目前仍有約9個新建案銷售中。該生活圈新案平均成交單價，從2021年的每坪34.66萬元，一路走高，2024年站上5字頭，2025年平均來到每坪53.65萬元。雖然整體竹北市場近一年房價出現約9%的修正，但市公所生活圈的新建案價格仍相對硬挺，顯示核心區位的抗跌性逐漸浮現。
市公所生活圈位於竹北市西南側，鄰近台元科技園區，並與華興重劃區、縣治一期重劃區及聯興地區生活圈相互銜接，屬於在地發展成熟的舊市區，591新建案指出，區域內不僅有市公所、國中小學校群，生活採買方面也涵蓋傳統市場、超級市場與多座特色公園，其中中正西路商圈更是地方主要消費軸線，往北可銜接竹北車站，向南則可快速連結中華路及66快速道路，交通與生活機能相對完整。
在推案動態方面，區內近期指標新案包括「寓上美」，主打成屋銷售，2房總價約1,435萬元起；此外，預推案「昌禾開發社北段案」基地位於華興街，亦受到市場關注。另有峻勝建設推出的「峻勝文化首勝」，屬於危老重建案近日正式動土，規劃21~36坪、2~3房產品，目前實價登錄已揭露19筆交易，成交單價約落在每坪51~57萬元之間。據了解，該案購屋族群超過9成為台元科技園區及竹科相關從業人員，在房市整體冷卻之際，仍展現不錯買氣，峻勝建設董事長許淵勝表示，在整體房市氛圍趨於保守的情況下，實登狀況主要反映竹北市心地段與產品規劃的價值。
專家分析，近年政府打炒房「組合拳」連續出手，投機炒作明顯退潮，尤其預售屋禁止轉單政策，直接切斷短期炒作房價的主要管道，讓不少區域建案買氣快速降溫。他指出，現階段仍能順利去化的個案，多半具備地段、機能或剛性需求支撐，「潮水退了，還賣得動的，才是真正的剛需市場。」
過去在投資風氣高漲下，竹北部分新案一度傳出7字頭成交，如今價格回檔並不意外，但區域內仍有穩定的科技族群自住需求支撐，在房價盤整階段，對有自住需求的購屋族而言，反而是重新評估進場時機的窗口期，若條件合適，不妨嘗試理性出價，仍有機會以相對合理的價格入手理想住宅。
整體而言，房市冷卻之下，市場資金與需求正回歸基本面，具備成熟生活機能、產業就業支撐的市中心與舊市區，再度成為建商與自住族群關注焦點，也為接下來的區域房市走勢埋下重要觀察指標。
資料來源：自由時報